Günümüzde konut kiralamaları, hem kiracı hem de ev sahibi açısından birçok hukuki süreci beraberinde getiriyor. Özellikle taşınmazın el değiştirmesi yani evin satılması halinde kiracının durumu hakkında birçok kişi yanlış bilgiye sahip. “Yeni mal sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?”, “Noter ihtarı yeterli midir?”, “Kiracının hakları nelerdir?” gibi sorular, İzmir'de faaliyet gösteren Aslan Hukuk Bürosu'nun da sıklıkla karşılaştığı konular arasında yer alıyor.

Taşınmazın Satılması Kiracı Açısından Ne Anlama Gelir?

Bir konut ya da iş yerinin kira sözleşmesi devam ederken satılması, kiracı açısından bazı belirsizlikleri doğurabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu konuda oldukça açıktır: Kira sözleşmesi, taşınmazın yeni malikiyle de geçerli olmaya devam eder. Bu durum, "satış kira sözleşmesini sona erdirmez" ilkesine dayanır.

Yeni malik, mevcut kira sözleşmesini aynen devralmış olur. Kiracının da bu süreçte herhangi bir yeni sözleşme imzalamasına gerek yoktur. Ancak bazı özel şartlar altında yeni malik, belirli usulleri yerine getirerek tahliye talebinde bulunabilir.

Yeni Malikin Kiracıyı Çıkarma Hakkı Var mı?

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için iki hukuki yol mevcuttur:

1. Tahliye Süresi Bildirimi: Yeni malik, evi satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde noter kanalıyla veya yazılı bir yöntemle kiracıya durumu bildirmeli ve taşınmazı kendi kullanımına alacağını belirtmelidir. Bu bildirimin ardından kiracıya 6 ay süre verilir. Bu sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.

2. Geçerli Tahliye Sebebiyle Dava Açılması: Yeni malik, eğer kendi ihtiyacı varsa (örneğin evi kendisi veya birinci derece yakını kullanacaksa), bu durumu mahkemeye taşıyarak tahliye talep edebilir.

Bu noktada hem kiracının hem de malikin haklarının karşılıklı değerlendirilmesi gerekir. Kiracının mağdur olmaması adına kanun, süreler ve bildirim zorunluluğu gibi önemli güvenceler sunar.

Kiracı Noter İhtarıyla Hemen Çıkarılabilir mi?

Birçok kiracı, ev sahibinden gelen noter ihtarını aldıktan sonra “evi hemen boşaltmak zorundayım” yanılgısına düşmektedir. Oysa ki ihtar sadece bilgilendirme niteliğindedir. Kiracının hukuken korunma hakkı vardır. Noter ihtarından sonra 6 ay geçmeden hiçbir şekilde tahliye işlemi gerçekleşemez. Ayrıca bu sürenin sonunda malik, mahkemeye başvurmadan kiracıyı çıkartamaz.

Bu süreçte hem ev sahibinin hem de kiracının doğru hukuki yönlendirme alması son derece önemlidir. İzmir Avukat Melisa Ezgi Aslan, bu tür kira ilişkilerinde tarafların yasal haklarını netleştirmek adına kapsamlı hukuki danışmanlık sağlamaktadır.

Evi Satın Alan Kişinin Gerçek İhtiyacı Olmalı

Yeni malik, tahliye talebinde bulunurken dürüstlük kuralına uygun hareket etmelidir. Yani gerçekten konutta kendisi oturacaksa veya birinci derece yakını kullanacaksa bu talep geçerli sayılır. Ancak konutu kiraya vermek, satmak veya ticari amaçla kullanmak gibi nedenlerle tahliye istenmesi durumunda, mahkeme bu talebi reddedebilir.

Hukuk uygulamalarında, özellikle tahliye davalarında "iyi niyet" ve "gerçek ihtiyaç" kavramları detaylı biçimde değerlendirilir. Yanıltıcı beyanlarla yapılan tahliye talepleri hem zaman kaybına yol açar hem de davayı açan tarafın güvenilirliğini zedeler.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dikkate Alınmalı

Kira sözleşmesinin süresi de tahliye süreçlerinde dikkate alınan önemli bir unsurdur. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde, tarafların sözleşme sonunda tahliye veya yenileme hakkı vardır. Ancak satış nedeniyle bu sözleşmenin ortadan kalkması gibi bir durum söz konusu değildir. Kiracı sözleşme süresi dolana kadar yasal olarak konutta kalmaya devam edebilir.

Kira sözleşmesi elinde olan kiracılar, yeni malikin hak iddia etmesi durumunda sözleşmenin geçerliliğini hatırlatmalı ve gerektiğinde hukuki destek almalıdır. Bu bağlamda İzmir Aslan Hukuk Bürosu, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda çözüm odaklı yaklaşımıyla dikkat çekmektedir.

Kira Davalarında Hukuki Süreç ve İzmir’deki Uygulamalar

İzmir gibi büyükşehirlerde, taşınmaz devri ve sonrasındaki tahliye talepleri oldukça yaygındır. Ancak mahkemelerin genel eğilimi, kiracının korunması yönündedir. Bu sebeple hukuki gerekçelere dayanmayan tahliye talepleri genellikle reddedilir. Kiracının konut dokunulmazlığı ve barınma hakkı, anayasal güvence altında olduğundan, yargı mercileri bu tür davalarda dikkatli karar verir.

Tahliye davası açmak isteyen yeni malikin mutlaka hukuki prosedürlere uygun hareket etmesi gerekir. Aksi halde süreç uzayabilir veya dava reddedilebilir.

Kiracı Haklarını Bilmeli, Malik Yasal Sınırlar İçinde Hareket Etmeli

Ev sahibinin evi satması, kiracının otomatik olarak konuttan çıkarılacağı anlamına gelmez. Her iki taraf da Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenmiş hak ve yükümlülüklere sahiptir. Bu nedenle kira ilişkilerinde yaşanabilecek sorunların önüne geçmek için sözleşmelerin detaylı hazırlanması ve yasal hakların bilinmesi son derece önemlidir.