Emlakçı Komisyonu Hangi Durumlarda Ödenir? Sözleşme İptali
Emlakçı komisyonu, esas sözleşme (tapu devri veya kira sözleşmesi) resmi olarak imzalandığı ve işlem tamamlandığı durumda ödenir.
Komisyonun Ödendiği Durumlar
- Satış İşlemleri: Tapuda mülk devri gerçekleştiği an emlakçının komisyon hakkı doğar.
- Kiralama İşlemleri: Kira kontratı mülk sahibi ile kiracı arasında imzalandığı an komisyon ödenmesi gerekir.
- Yazılı Sözleşme: Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 520 gereğince komisyon talebi için emlakçı ile taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi olması şarttır.
Sözleşme İptali ve Cayma Durumları
- Esas Sözleşmeden Önce Cayma: Tapu veya kira sözleşmesi imzalanmadan alıcı, satıcı veya kiracı vazgeçerse emlakçı komisyon talep edemez.
- Yazılı Masraf Talebi: Sözleşme iptal edilse bile, elinde yazılı bir hizmet/yer gösterme sözleşmesi olan emlakçı yalnızca yaptığı belgelendirilmiş masrafları (varsa) isteyebilir, komisyon alamaz.
- Yazılı Sözleşme Yoksa: Emlakçı ile aranızda yazılı bir sözleşme yapılmadıysa, sonradan yapılan iptallerde veya satışlarda komisyon hukuken talep edilemez.
Bu Yazıda Neler Var
- Emlakçı komisyonunun hukuki dayanağı
- Komisyon hangi durumlarda doğar?
- Komisyonun doğması için “sonuç” şartı (TBK m. 521)
- Yazılı sözleşme şartı neden bu kadar önemli?
- Sırf yer göstermek komisyon hakkı doğurur mu?
- Emlakçı devre dışı bırakılırsa ne olur?
- Yakınların satın alması durumunda komisyon
- Sözleşme iptali/cayma halinde komisyon ödenir mi?
- Geciktirici koşula bağlı sözleşmelerde komisyon ne zaman doğar?
- Emlakçı dürüstlük kurallarına aykırı davranırsa
- Komisyon oranı aşırıysa indirim istenebilir mi?
- Kiralamada durum farklı mı?
- İspat yükü kimde?
- Yargıtay kararları
- Pratik öneriler
- Sık sorulan sorular
Emlakçı Komisyonunun Hukuki Dayanağı
Emlakçı komisyonu, hukuken çoğu zaman simsarlık ücreti olarak değerlendirilir. Komisyonun ödenip ödenmeyeceği; aracılık hizmetinin fiilen sunulup sunulmadığına, taşınmaz alım satımının ya da kiralamanın gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediğine, sözleşmenin yazılı olup olmadığına ve sözleşmenin hangi aşamada iptal edildiğine bağlıdır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 520
Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Taşınmaz alım satımı ve kiralamada emlak danışmanıyla yapılan sözleşmeler bakımından temel normlar 6098 Sayılı TBK m. 520, 521, 523, 525 ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 15, 16 ve 17 hükümleridir.
Komisyon Hangi Durumlarda Doğar?
Satışta Komisyon
Taşınmaz satışında emlakçı, alıcı ile satıcı arasındaki aracılığı sonucunda satış sözleşmesi (tapu devri) kurulursa komisyona hak kazanır. Bu, TBK m. 520-521 ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 16 çerçevesinde değerlendirilir.
Kiralamada Komisyon
Emlakçı, kiracı ile kiralayan arasında kira sözleşmesi kurulmasını sağlamışsa komisyon isteyebilir; bu husus Yönetmelik m. 17 ile uyumludur.
Yazılı Sözleşme Şartı
Taşınmazlar bakımından simsarlık sözleşmesi yazılı olmadıkça geçerli değildir; yazılı yetkilendirme veya aracılık sözleşmesi, komisyon talebinin ispatında merkezi önem taşır.
Komisyonun Doğması İçin “Sonuç” Şartı (TBK m. 521)
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 521
Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
Emlakçı sadece ilan vermiş, gösterim yapmış veya tarafları tanıştırmış olmakla her durumda ücrete hak kazanmaz; sonuçta bir kira veya satış sözleşmesi kurulmuş olmalıdır. İstisna: sözleşmede giderlerin ödeneceği ayrıca kararlaştırılmışsa, nihai sözleşme kurulmasa bile bu giderler talep edilebilir.
Yazılı Sözleşme Şartı Neden Bu Kadar Önemli?
TBK m. 520, taşınmaz simsarlığının yazılı şekle bağlı olduğunu açıkça belirtir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 15 de taşınmaz ticaretine yönelik hizmetlerin, iş sahibi ile işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verileceğini düzenler. Bu nedenle yazılılık hem geçerlilik hem ispat bakımından merkezi önem taşır. Yazılı sözleşme olmadan komisyon talebi ciddi biçimde zayıflar.
Sırf Yer Göstermek Komisyon Hakkı Doğurur mu?
Hayır. Uygulamada yerleşik ilkeye göre, emlakçının yalnızca bir taşınmazı göstermesi tek başına ücrete hak kazandırmaz. Belirleyici olan, emlakçının alıcı ile satıcıyı bir araya getirmesi ve bu çabanın sonucunda gerçekten bir sözleşme kurulmasıdır. Emlakçının fiilen aracılık yaptığı, pazarlık sürecine katkı sağladığı ve sonuca etkide bulunduğu somut olarak gösterilebilmelidir.
Emlakçı Devre Dışı Bırakılırsa Ne Olur?
Sektörde en sık rastlanan uyuşmazlıklardan biri, iş sahibinin emlakçıyı devre dışı bırakarak taşınmazı doğrudan mal sahibinden satın almasıdır. Yerleşik içtihada göre, emlakçının yer gösterdiği veya bağlantı kurduğu bir taşınmaz, emlakçı devre dışı bırakılarak satın alınırsa, emlakçı yine de sözleşmede kararlaştırılan ücrete hak kazanabilir. Mal sahibinin veya alıcının emlakçıyı aradan çıkarmak amacıyla kötü niyetle yaptığı devirler, komisyon hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak bu durumda ispat yükü kritik hale gelir; emlakçının fiilen aracılık yaptığı ve işlemin bu aracılık sonucunda gerçekleştiği gösterilmelidir.
Yakınların Satın Alması Durumunda Komisyon
Uygulamada sık karşılaşılan bir başka durum, emlakçının gösterdiği taşınmazı, müşterinin kendisi değil de bir yakınının (eşi, çocuğu, akrabası) satın almasıdır. Yerleşik içtihada göre, taraflar sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde, taşınmazın müşterinin belirli yakınları tarafından satın alınması halinde de komisyon ücretinin ödeneceğini kararlaştırabilir. Ancak bu hüküm, sözleşmede açıkça ve belirli biçimde yer almalıdır; sözleşmede hangi yakınların (örneğin üçüncü dereceye kadar akrabaların) kapsama gireceği net yazılmamışsa, bu genişletilmiş komisyon talebi tartışmalı hale gelir.
Sözleşme İptali / Cayma Halinde Komisyon Ödenir mi?
Sözleşme İptali / Cayma Halinde Komisyon Ödenir mi?
Cevap, iptalin hangi aşamada ve hangi nedenle yapıldığına göre değişir.
| Durum | Komisyon Sonucu |
|---|---|
| Esas sözleşme (tapu/kira) hiç imzalanmadan taraflardan biri vazgeçti | Kural olarak komisyon doğmaz |
| Esas sözleşme kuruldu, sonradan taraflar kendi aralarında iptal etti | Emlakçının ücret hakkı çoğu durumda korunur |
| Yazılı yetkilendirme/simsarlık sözleşmesi hiç yoktu | Komisyon hukuken talep edilemez |
| Giderlerin ödeneceği ayrıca kararlaştırılmıştı | Sözleşme kurulmasa bile belgelenmiş giderler istenebilir |
Burada belirleyici olan kriter nettir: esas sözleşmenin (tapu devri veya kira sözleşmesi) gerçekten kurulup kurulmadığıdır. Sözleşme kurulduktan sonra tarafların kendi aralarında vazgeçmesi, kural olarak zaten doğmuş olan ücret hakkını geriye etkili olarak ortadan kaldırmaz.
Geciktirici Koşula Bağlı Sözleşmelerde Komisyon Ne Zaman Doğar?
Emlakçının aracılığı sonucu kurulan sözleşme bir koşula bağlıysa (örneğin “kapora sonrası satış”, “kredi onayı sonrası işlem”, “iskân alındıktan sonra satış” gibi), ücret kural olarak koşul gerçekleştiğinde ödenir. Koşul hiç gerçekleşmezse, komisyon hakkı da kural olarak doğmaz; ancak giderlerin ayrıca kararlaştırılmış olması burada da istisna oluşturabilir.
Emlakçı Dürüstlük Kurallarına Aykırı Davranırsa
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 523
Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
Emlakçının yanıltıcı bilgi vermesi, taraflardan birini diğerine karşı kollaması, ücretin gizlenmesi veya iki taraftan gizlice ücret alması gibi durumlarda ücret hakkı kaybedilebilir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 14, emlakçılara ahlaka uygun, adil, dürüst ve özenli davranma, yanıltıcı bilgi vermeme ve hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranmama yükümlülüğü getirir.
Komisyon Oranı Aşırıysa İndirim İstenebilir mi?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 525
Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.
Bu madde dolaylı olarak önemlidir: komisyonun doğması ile komisyonun miktarı aynı mesele değildir. Komisyon kararlaştırılmış ve şartları oluşmuş olsa bile, ücret aşırı ise borçlunun talebi üzerine hakim bu tutarı hakkaniyete uygun biçimde indirebilir.
Kiralamada Durum Farklı mı?
Temel ilke aynıdır: aracılık sonucu sözleşme kurulmuşsa komisyon doğar. Satışta alım satıma aracılık, kiralamada ise kiralamaya aracılık söz konusudur; Yönetmelik her iki ilişki için de ayrı bir sözleşme düzenlenmesini öngörür (m. 16 ve m. 17). Kira sözleşmesi imzalandığı an emlakçının komisyon hakkı doğar; kira sözleşmesi hiç imzalanmadıysa, kural olarak komisyon talep edilemez.
İspat Yükü Kimde?
Komisyon talebinde bulunan emlakçının genellikle şunları ispat etmesi gerekir:
- Yazılı yetkilendirme veya simsarlık sözleşmesinin varlığı,
- Fiilen aracılık faaliyeti yürüttüğü,
- Esas sözleşmenin kendi çalışması sonucunda kurulduğu,
- Ücretin kararlaştırıldığı.
Buna karşılık komisyonu ödemek istemeyen taraf; sözleşmenin kurulmadığını, emlakçının fiilen aracılık yapmadığını, yazılı yetkilendirmenin bulunmadığını veya emlakçının dürüstlük kurallarına aykırı davrandığını ileri sürebilir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/644 E., 2017/460 K.
Emlak komisyon ücretinin, tarafın açıkça hangi yakınının satın alması halinde istenebileceğinin sözleşmede belirtilmesi gerektiğine hükmedilmiştir. Somut olayda yer gösterme sözleşmesinde, taşınmazın müşteri veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde komisyon ödeneceği açıkça kararlaştırılmış ve bu hükmün geçerli olduğu kabul edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/859 E., 2016/428 K.
Tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği, sözleşme kapsamına giren taşınmazın müşterinin belirli yakınları tarafından, emlakçı devre dışı bırakılarak satın alınması halinde de komisyon ücretinin talep edilebileceğinin kararlaştırılabileceği; bu tür hükümlerin taraflarca serbestçe belirlenebileceği vurgulanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/13-621 E., 2018/1929 K.
Kanun koyucunun tellallık (simsarlık) sözleşmesinin genel hatlarını çizdiği, tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dahilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebilecekleri kabul edilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (Emsal Uygulama)
Simsarlık sözleşmesinde ücrete hak kazanmak için satımın gerçekleşmesinin şart olduğu kabul edilmekle birlikte, mal sahibinin emlakçıyı aradan çıkarmak amacıyla veya kötü niyetle yaptığı devirlerin korunmayacağı; sırf yer gösterilmesinin tek başına ücret hakkı doğurmayacağı, alıcı ile satıcının emlakçı aracılığıyla bir araya getirilmiş olmasının arandığı vurgulanmıştır.
Pratik Öneriler
- Emlakçıyla yazılı bir yetkilendirme veya simsarlık sözleşmesi yapıldığından emin olun.
- Sözleşmede komisyon oranının, hangi işlemler için (satış/kiralama) geçerli olduğunun ve varsa yakınların dahil olup olmadığının açıkça yazıldığını kontrol edin.
- Esas sözleşmenin (tapu devri veya kira sözleşmesi) hangi tarihte kurulduğunu net olarak belirleyin.
- Sözleşme kurulmadan önce vazgeçtiyseniz, yazılı sözleşmede gider talebi maddesi olup olmadığını kontrol edin.
- Emlakçının dürüstlük kurallarına aykırı davrandığını düşünüyorsanız somut delillerle destekleyin.
- Komisyon oranını aşırı buluyorsanız hakimden indirim talep etme hakkınızı unutmayın.
Emlakçı komisyonu uyuşmazlıklarında sözleşmenin yazılı şekli, kurulma anı ve tarafların dürüstlük yükümlülüğü davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşmeden hangi aşamada vazgeçildi, bu neden önemli?
Esas sözleşme (tapu devri veya kira sözleşmesi) imzalanmadan önce vazgeçilmişse kural olarak komisyon doğmaz. Esas sözleşme imzalandıktan sonra taraflar kendi aralarında iptal etse dahi, emlakçının ücret hakkı çoğu durumda korunur.
Elimizde emlakçıyla imzaladığımız yazılı bir sözleşme yoksa ne olur?
Taşınmaz simsarlığında yazılı sözleşme geçerlilik şartıdır; yazılı sözleşme yoksa emlakçı, fiilen hizmet vermiş olsa dahi komisyon talebinde bulunamaz.
Emlakçıyı devre dışı bırakıp doğrudan mal sahibinden satın alırsam komisyon ödemem gerekir mi?
Emlakçının gösterdiği veya bağlantı kurduğu bir taşınmaz devre dışı bırakılarak satın alınırsa, emlakçı yine de kararlaştırılan ücrete hak kazanabilir; ancak fiilen aracılık yaptığının ispatı önemlidir.
Taşınmazı ben değil de yakınım satın alırsa komisyon istenebilir mi?
Bu, sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa mümkündür; hangi yakınların (örneğin üçüncü dereceye kadar akrabalar) kapsama gireceği sözleşmede net biçimde belirtilmelidir.
Sırf ev göstermek komisyon hakkı doğurur mu?
Hayır, tek başına yeterli değildir; emlakçının alıcı ile satıcıyı bir araya getirmesi ve bu çabanın sonucunda gerçekten bir sözleşme kurulması gerekir.
Yazar Hakkında
Bu içerik, Av. Melisa Ezgi Aslan tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 520, 521, 523, 525 ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 14, 15, 16, 17 hükümleri ile ilgili Yargıtay içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Emlakçı komisyonu, simsarlık sözleşmesi ve sözleşme iptali süreçleri hakkında detaylı ve dosyanıza özel bilgi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Av. Melisa Ezgi Aslan, İzmir merkezli hukuk hizmetlerinin yanı sıra Konak, Karşıyaka, Bornova, Buca, Bayraklı, Çiğli, Gaziemir ve Karabağlar ilçelerinde emlak komisyonu, simsarlık ücreti alacağı ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.