Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin Hakları
Ev satıldığında kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracı sözleşme süresi boyunca veya yasal süreler tamamlanana kadar evde kalabilir.
Yeni Malikin Tahliye Hakları ve Süreçleri
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirme hakkı üç temel yola dayanır:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (1 Ay + 6 Ay Kuralı): Yeni malik; kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için konut ihtiyacına dayanacaksa, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak (noter vasıtasıyla) ihtarname göndermelidir. Bu bildirimin ardından, mülkün edinme tarihinden itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Yani kiracı ihtarnameden sonra en az 6 ay daha oturma hakkına sahiptir.
- Sözleşme Süresinin Bitimiyle Tahliye: Yeni malik, ihtarname çekmek yerine mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak 1 ay içinde dava açarak da tahliye talep edebilir. Sözleşmenin bitimine 6 aydan az bir süre kaldıysa bu yol tercih edilebilir.
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının daha önceden eski veya yeni malike karşı imzaladığı geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhüt edilen tarihte evi boşaltmak mecburiyetindedir.
Kiracının Temel Hakları
- Sözleşme Koşulları: Eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesi, bedeli ve tüm şartları yeni malik için de aynen geçerlidir. Yeni malik tek taraflı zam veya kural değişikliği yapamaz.
- Depozito: Eski ev sahibine verilen güvence bedeli (depozito) yeni malike geçer. Sözleşme sonunda iade yükümlülüğü yeni ev sahibine aittir.
- 3 Yıl Kısıtlaması: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Bu Yazıda Neler Var
- Ev satılınca kiracı otomatik olarak çıkar mı?
- Yeni malikin tahliye hakları ve süreçleri
- 1 aylık yazılı bildirim süresi neden bu kadar kritiktir?
- Ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
- Ev satıldıktan sonra kiracı ne kadar oturabilir? Boşaltma süresi
- Yeni ev aldım, kiracı çıkmıyor: dava ne kadar sürer?
- Kiracının temel hakları
- Yeniden kiralama yasağı ihlal edilirse ne olur?
- Ev satılırsa depozito kimden alınır?
- Ev sahibi evi satarsa kiracı evi göstermek zorunda mı?
- Kiracı olduğum ev satıldı, ne yapmalıyım?
- Yeni malikin ihtiyacı her zaman yeterli midir?
- Kiracı açısından koruyucu noktalar
- Uygulamada en çok yapılan hata
- Sık sorulan sorular
Ev Satılınca Kiracı Otomatik Olarak Çıkar mı?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 310
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Hayır. TBK m. 310 açıkça, kiralanan el değiştirdiğinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını söyler. Bu, kiracının mevcut kira ilişkisinin kural olarak devam ettiği anlamına gelir. Dolayısıyla ev satıldı diye kiracının hemen çıkması gerekmez. Yeni malik eski kira sözleşmesini aynen devralır ve kiracı, sözleşme ile kanundaki korumalar devam ettiği sürece taşınmazda kalabilir. Yalnızca satış işleminin yapılmış olması, tahliye için tek başına yeterli değildir.
Yeni Malikin Tahliye Hakları ve Süreçleri
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 351
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (1 Ay + 6 Ay Kuralı)
Yeni malik kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için konut ihtiyacına dayanacaksa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim (noter ihtarnamesi önerilir) yapmalı; ardından en erken 6 ay sonra dava açabilir.
Sözleşme Süresinin Bitimiyle Tahliye
Yeni malik, ihtarname çekmek yerine mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak 1 ay içinde dava açarak da tahliye talep edebilir. Sözleşmenin bitimine 6 aydan az süre kaldıysa bu yol daha uygundur.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının daha önce eski veya yeni malike karşı imzaladığı geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhüt edilen tarihte evi boşaltması gerekir. Yeni malik bu taahhüde dayanarak icra veya dava yoluna başvurabilir.
1 Aylık Yazılı Bildirim Süresi Neden Bu Kadar Kritiktir?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 348
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
TBK m. 351’e göre yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim son derece önemlidir. Çünkü kanun, yeni malikin ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye hakkını kullanabilmesi için bu bir aylık süreyi açıkça öngörmüştür. Bir aylık yazılı bildirim süresi kaçırılırsa, yeni malikin bu maddeye dayanarak tahliye talebi zayıflar veya bu dönem için kullanılamaz hâle gelebilir. Bildirimin sözlü yapılması yeterli değildir. TBK m. 348’deki yazılı şekil şartı burada da geçerlidir.
Ev Satılırsa Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?
Yeni malik, kiracıyı satış tarihinde değil kanundaki süreç tamamlandıktan sonra çıkarabilir. İki yol vardır:
- Bildirim + 6 ay + dava: Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapılır, ardından en erken 6 ay sonra dava açılabilir. Dava sonunda mahkeme tahliyeye karar verirse kiracı çıkmakla yükümlü olur.
- Sözleşme bitiminde dava: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılabilir.
Bu nedenle “ev satıldı, hemen çıkar” beklentisi hukuken doğru değildir. Kiracının çıkması gereken zaman satış tarihi değil, kanuni bildirim ve dava sürecinin sonunda ortaya çıkar.
Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Ne Kadar Oturabilir? Boşaltma Süresi
Somut süre, hangi yolun izlendiğine göre değişir:
| Yol | Asgari Süre |
|---|---|
| İhtiyaç nedeniyle (bildirim + dava) | Bildirimden itibaren en az 6 ay, artı dava süreci |
| Sözleşme bitiminde dava | Sözleşme süresinin sonuna kadar, artı dava süreci |
| Yazılı tahliye taahhüdü varsa | Taahhüt edilen tarihe kadar |
| Hiçbir tahliye sebebi işletilmezse | Kiracı, sözleşme ve kanuni koruma devam ettiği sürece kalabilir |
Yani kiracı, en az bildirimden itibaren 6 ay boyunca (ihtiyaç yoluna gidilmişse) veya sözleşme süresi doluncaya kadar evde kalma hakkına sahiptir; buna dava sürecinin kendisi de eklenir.
Yeni Ev Aldım, Kiracı Çıkmıyor: Dava Ne Kadar Sürer?
Tahliye davalarının süresi mahkemenin iş yüküne, tarafların itirazlarına ve istinaf/temyiz aşamasına gidilip gidilmediğine göre değişir. Uygulamada ilk derece mahkemesindeki süreç genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir. Karara itiraz edilmesi hâlinde istinaf aşaması bu süreyi uzatabilir. Bu nedenle yeni malikin, satın alma öncesinde kiracının varlığını ve kira sözleşmesinin süresini dikkate alması, sürecin başında (1 aylık bildirim süresini kaçırmadan) doğru adımı atması ve mümkünse önce kira ilişkisinin niteliğini ve sözleşme şartlarını netleştirmesi, sürecin öngörülebilir ilerlemesi açısından önemlidir.
Kiracının Temel Hakları
Sözleşme Koşulları Aynen Geçerlidir
Eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesi, bedeli ve tüm şartları yeni malik için de aynen geçerlidir; yeni malik tek taraflı zam veya kural değişikliği yapamaz.
Depozito Yeni Malike Geçer
Eski ev sahibine verilen güvence bedeli (depozito), sözleşme devrettiği için yeni malike geçer; sözleşme sonunda iade yükümlülüğü yeni ev sahibine aittir.
3 Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Kiracı bakımından diğer önemli korumalar şunlardır: satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik yazılı bildirim yapmadan ihtiyaç iddiasına dayanamaz; bir aylık bildirim ve altı aylık dava süresi şartları kesindir. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılıdır. TBK m. 347 uyarınca belirli süreli sözleşme, kiracı bildirim yapmazsa kendiliğinden uzar.
Yeniden Kiralama Yasağı İhlal Edilirse Ne Olur?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 355
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu yasağın amacı, gerçek bir ihtiyaç yokken kiracıyı sırf daha yüksek bedelle başkasına kiralamak için tahliye ettirmeyi önlemektir. Ancak bu korumanın devreye girmesi için önemli bir şart vardır:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/6530 E., 2015/10458 K.
TBK m. 355’teki “boşaltılmasını sağladığında” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla ve icra yoluyla tahliye edilmesi olarak değerlendirilir. Davacı kiracının, davalının gönderdiği ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmaksızın taşınmazı kendi rızasıyla boşaltması hâlinde, yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat talebinin koşullarının oluşmadığına hükmedilmiştir.
Bu nedenle kiracı, yalnızca bir ihtarname üzerine kendiliğinden ve gönüllü olarak evi boşaltmışsa, sonradan yeniden kiralama yasağının ihlal edildiğini ileri sürerek tazminat talep edemeyebilir; bu hakkın doğması için tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşmiş olması aranır.
Ev Satılırsa Depozito Kimden Alınır?
TBK m. 310 uyarınca yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarıyla birlikte tarafı olur. Bu nedenle eski ev sahibine verilen güvence bedeli (depozito) de yeni malike geçer. Sözleşme sona erdiğinde depozitoyu iade etme yükümlülüğü yeni ev sahibine aittir. Kiracı, depozitosunu satıştan önceki ev sahibinden değil, güncel malikten talep etmelidir. Uygulamada satış sırasında depozito tutarının eski ve yeni malik arasında nasıl devredildiği (alım satım bedeline mahsup edilmesi gibi) taraflar arası bir iç ilişki meselesidir ve kiracının depozito talep hakkını etkilemez.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Kira sözleşmesinde bu konuda açık bir hüküm varsa, o hükme uyulur. Sözleşmede özel bir düzenleme yoksa, kanunda kiracıyı doğrudan “evi gösterme” ile yükümlü kılan açık bir madde bulunmamaktadır. Ancak kiracının kiralananı özenle kullanma ve kiraya verenin mülkiyet hakkına makul ölçüde saygı gösterme yükümlülüğü kapsamında, önceden haber verilerek ve makul saatlerde yapılan gösterim taleplerine genellikle iyi niyetle yaklaşılması beklenir. Kiracı, aşırı sık, habersiz veya özel hayatını rahatsız edecek gösterim taleplerini reddedebilir. Ev sahibinin de bu süreçte kiracının mahremiyetine ve günlük yaşamına saygı göstermesi gerekir. Anlaşmazlık çıkması hâlinde, tarafların makul bir gösterim planı (önceden haber verme, belirli gün/saat aralıkları gibi) üzerinde uzlaşması en pratik çözümdür.
Kiracı Olduğum Ev Satıldı, Ne Yapmalıyım?
- Satışın gerçekleştiğini ve yeni malikin kimliğini tapu kaydından teyit edin.
- Kira sözleşmenizin bir örneğini ve ödeme dekontlarınızı saklayın.
- Yeni malikten yazılı bir ihtiyaç bildirimi gelip gelmediğini takip edin; geldiyse tarihini not edin.
- Depozitonuzu artık yeni malikten talep edebileceğinizi unutmayın.
- Kira bedelini güncel malikin bildirdiği hesaba/şekilde ödemeye devam edin.
- İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığını, gerekiyorsa bir avukatla değerlendirin.
- Yazılı bildirim süresi veya dava açma süreleri kaçırılmışsa bu durumu hukuki savunmanızda kullanabileceğinizi bilin.
Yeni Malikin İhtiyacı Her Zaman Yeterli midir?
Hayır. Kanun “ihtiyaç” kelimesini kullanmakla birlikte, uygulamada bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması beklenir. Yeni malik sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla taşınmazı almışsa, gerçek ihtiyaç iddiası tartışmalı hâle gelir. Değerlendirmede şu sorular önem taşır: Konutu gerçekten yeni malik mi kullanacak? Eşi, çocuğu, anne-babası gibi kanunda sayılan kişiler için mi gereksinim var? Taşınmazın fiilen kullanılmasına ihtiyaç gerçekten mevcut mu? Yazılı bildirim süresi doğru işletildi mi?
Kiracı Açısından Koruyucu Noktalar
- Sözleşmenin devamı: Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
- Yazılı bildirim şartı: Yeni malik yazılı bildirim yapmadan ihtiyaç iddiasına dayanamaz.
- Süre şartı: Bir aylık bildirim süresi ve altı aylık dava süresi kesindir.
- Yazılı şekil: Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı olmalıdır.
- Davanın süresinde açılması: Yeni malik, TBK m. 351’deki süreleri doğru kullanmak zorundadır.
- Genel uzama ve fesih rejimi: TBK m. 347 uyarınca belirli süreli sözleşme, kiracı bildirim yapmazsa uzar.
Uygulamada En Çok Yapılan Hata
En sık yapılan hata, “ev satıldı, kiracı hemen çıkar” şeklindeki yanlış kabuldür. Hukuken doğru olan: satış, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olması sonucunu doğurur. Tahliye ise ancak kanuni şartlar varsa ve süreler doğru işletildiyse mümkündür. Bu nedenle yeni malik, taşınmazı satın alırken (özellikle emlakçı aracılığıyla alım yapıyorsa emlakçı ile yapılan sözleşme ve komisyon ilişkisini de netleştirerek) kiracının varlığını ve kira sözleşmesinin süresini mutlaka dikkate almalıdır.
Ev satışı sonrasında kiracının tahliyesi veya kiracı olarak haklarınızın korunması, sürelerin ve bildirim şartlarının eksiksiz ve doğru işletilmesine bağlıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Yeni malik, ancak edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp ardından en erken 6 ay sonra dava açarak veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracıyı çıkarabilir. Satış tarihi tek başına yeterli değildir.
Yeni ev aldım, kiracı çıkmıyor; dava ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi somut dosyaya göre değişir. İlk derece mahkemesinde genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir, itiraz edilmesi hâlinde istinaf aşaması bu süreyi uzatabilir.
Ev satıldıktan sonra kiracı ne kadar oturabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye yoluna gidilmişse en az bildirimden itibaren 6 ay, sözleşme bitiminde dava yoluna gidilmişse sözleşme süresinin sonuna kadar oturabilir. Buna dava sürecinin kendisi de eklenir.
Ev satıldıktan sonra boşaltma süresi ne kadardır?
İhtiyaç yoluyla tahliyede asgari süre, bildirimden itibaren 6 aydır; bu sürenin sonunda açılan dava ve mahkeme kararı ile boşaltma süreci tamamlanır.
Ev satılırsa kiracının hakları nelerdir?
Kiracının eski sözleşme koşulları aynen devam eder, depozitosu yeni malikten talep edilebilir hale gelir ve kendisi ancak kanuni tahliye sebepleri usulüne uygun işletilirse çıkarılabilir.
Kiracının oturduğu ev satılırsa ne olur?
Kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Yeni malik TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı olur ve kira ilişkisi aynı şartlarla devam eder.
Ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkar?
Kiracı, yeni malik kanuni bildirim ve dava sürecini usulüne uygun tamamlayıp mahkeme tahliyeye karar verdiğinde ya da geçerli bir yazılı tahliye taahhüdündeki tarih geldiğinde çıkmakla yükümlü olur.
Kiracı olduğum ev satıldı, ne yapmalıyım?
Sözleşmenizi ve ödeme kayıtlarınızı saklayın, yeni malikin kimliğini teyit edin, olası bir yazılı ihtiyaç bildirimini takip edin ve depozitonuzu artık yeni malikten talep edebileceğinizi bilin.
Ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan sebeplerle (ihtiyaç, sözleşme bitimi, yazılı tahliye taahhüdü) ve öngörülen süreler işletilerek; sırf satış yapılmış olması tahliye için yeterli değildir.
Yeni ev aldım, kiracı çıkmıyor, ne yapmalıyım?
Öncelikle 1 aylık yazılı bildirim süresini kaçırmadan noter kanalıyla ihtiyaç bildirimi yapın; bu sürenin ardından 6 ay bekleyip dava açabilir veya sözleşme bitiminde 1 ay içinde dava yoluna gidebilirsiniz.
Ev sahibi evi satarsa kiracı evi göstermek zorunda mı?
Kanunda bu konuda açık bir zorunluluk yoktur; ancak kiracının makul, önceden haber verilen gösterim taleplerine iyi niyetle yaklaşması genel olarak beklenir, aşırı sık veya habersiz talepleri reddedebilir.
Ev satılırsa depozito kimden alınır?
Depozito, sözleşmenin tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike geçtiğinden, sözleşme sona erdiğinde iade talebi güncel malikten (yeni ev sahibinden) istenir.
Yazar Hakkında
Bu içerik, Av. Melisa Ezgi Aslan tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310, 347, 348, 351, 353, 355 hükümleri ile ilgili Yargıtay içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Ev satışı sonrasında kiracının tahliyesi ve yeni malikin hakları hakkında detaylı ve dosyanıza özel bilgi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Av. Melisa Ezgi Aslan, İzmir merkezli hukuk hizmetlerinin yanı sıra Konak, Karşıyaka, Bornova, Buca, Bayraklı, Çiğli, Gaziemir ve Karabağlar ilçelerinde kira hukuku, tahliye davaları ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.