Tapudaki Şerh ve İpotek Nasıl Kaldırılır? (2026)
Tapudaki şerh ve ipoteklerin kaldırılması, kaydın sebebine bağlı olarak idari başvuru veya mahkeme yoluyla, belgelerin onaylanmasının ardından genellikle 1 ila 3 iş günü içinde tamamlanır.
İpotek Kaldırma (Fekki) Süreci
- Borcun Ödenmesi: Kredi veya borç tamamen kapatılır.
- Fek Yazısı: Alacaklı kurum (genellikle banka) tarafından tapu müdürlüğüne gönderilmek üzere “ipotek fek yazısı” (terkin yazısı) hazırlanır veya sistemsel olarak gönderilir.
- Tapu Başvurusu: Web Tapu sistemi üzerinden veya doğrudan tapu müdürlüğüne başvurulur.
- İşlem Süresi: Kayıt, belgelerin onaylanmasının ardından 1 ila 3 iş günü içinde silinir. Alacaklı kurum rıza göstermezse “İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası” açılması gerekir.
Şerh Kaldırma Süreci
- Sebebin Tespiti: Şerhin türü (aile konutu, kira, satış vaadi vb.) belirlenir.
- Süresi Dolanlar: Süresi biten şerhler (örneğin süreli kira şerhleri) tapu tarafından kendiliğinden (re’sen) silinir.
- Rıza ve Feragat: Süresiz şerhlerde hak sahibinin feragat beyanı veya imzalı rızası (örneğin aile konutu için diğer eşin onayı) gereklidir.
- Dava Yolu: Haksız veya dayanaksız şerhler için Asliye Hukuk Mahkemesinde “Şerhin Terkini (Kaldırılması) Davası” açılır.
Bu Yazıda Neler Var
- Şerh ile ipotek arasındaki temel fark
- İpotek nedir, nasıl kurulur?
- İpotek kendiliğinden sona erer mi?
- İpoteğin terkinini isteme hakkı (TMK 883)
- İpotek kaldırma (fekki) süreci
- Alacaklı rıza göstermezse: fekki davası
- Alacaklı bulunamıyorsa: İİK m. 153 yolu
- Üçüncü kişi ipotek vereninin durumu
- Süreli ipoteklerde özel terkin imkânı
- Şerh nedir? Tasarruf yetkisini kısıtlayan kayıtlar
- Geçici tescil şerhi
- Şerh kaldırma süreci
- Şerh türüne göre kaldırma şartları
- Yolsuz tescil/terkin varsa: sicilin düzeltilmesi davası
- Görevli ve yetkili mahkeme
- Zamanaşımı var mı?
- Gerekli belgeler
- Sık yapılan hatalar
- Sık sorulan sorular
Şerh ile İpotek Arasındaki Temel Fark
Tapu sicilinde yer alan şerhler ve ipotekler, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayabilen veya alacaklı lehine güvence sağlayan kayıtlar arasındadır. Ancak aynı hukuki rejime tabi değildirler:
Şerh
Taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlayan veya belirli bir hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılan kayıttır. Kaldırılması için esas mesele, dayanak hakkın sona ermesi, sürenin dolması veya ilgili makam/mahkeme kararıdır.
İpotek
Bir alacağı teminat altına alan rehin hakkıdır. Kaldırılmasında esas mesele, alacağın sona ermesi, alacaklının terkin beyanı ya da kanunun tanıdığı özel terkin yollarıdır.
İpotek Nedir, Nasıl Kurulur?
İpotek, taşınmaz rehninin üç türünden biridir ve Türk parasıyla gösterilen belirli bir alacağın teminatı olarak kurulur. TMK m. 881 uyarınca, hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin ya da olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması da şart değildir. İpoteğin kurulması, tapu kütüğüne tescil ile gerçekleşir. Tescile dayanak sözleşmenin resmî şekilde yapılmış olması gerekir.
İpotek Kendiliğinden Sona Erer mi?
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 858
Taşınmaz rehni, ancak tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.
Yaygın bir yanılgı: Bir kredi veya borç tamamen ödendiğinde, ipoteğin tapu kaydından kendiliğinden sileceği düşünülür. Oysa TMK m. 858 uyarınca bu doğru değildir. Borç ödense dahi tapu sicili ipoteği göstermeye devam eder. Kaydın silinmesi için mutlaka ayrı bir terkin işlemi yapılmalıdır.
İpoteğin Terkinini İsteme Hakkı (TMK 883)
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 883
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.
Alacağın sona erme sebebi önemli değildir: borcun ödenmesi, ibra, takas, yenileme (tecdit) veya alacağın başka bir şekilde ortadan kalkması, “alacağın sona ermesi” kapsamına girer ve malike terkin talep hakkı doğurur.
İpotek Kaldırma (Fekki) Süreci
Uygulamada, özellikle banka kredilerinde, borcun tamamen kapanmasının ardından alacaklı kurum genellikle terkine rıza gösteren bir “ipotek fek yazısı” düzenler. Malik, bu yazı ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak terkini idari yoldan, dava açmaksızın sağlayabilir.
Adım adım süreç
- Borcun tamamının ödendiğinin alacaklı kurum nezdinde teyit edilmesi,
- Alacaklıdan terkine rıza gösterildiğine dair yazılı bir belge (fek yazısı) talep edilmesi,
- Malik veya vekili tarafından bu belgeyle tapu müdürlüğüne terkin talebiyle başvurulması,
- Tapu müdürlüğünün, belgeleri inceleyerek ipotek şerhini sicilden terkin etmesi; bu işlem genellikle 1-3 iş günü içinde tamamlanır.
Alacaklı Rıza Göstermezse: İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası
Alacaklı Rıza Göstermezse: İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 1025
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.
Alacaklının terkine yanaşmadığı, ulaşılamadığı veya makul süre içinde belgeyi vermediği hallerde malik, TMK m. 1024-1026 hükümlerine dayanan ipoteğin kaldırılması davasını açabilir. Bu dava, taşınmazın kime ait olduğunu tartışan bir tapu iptali ve tescil davası ile karıştırılmamalıdır: burada mülkiyet tartışmasızdır, talep yalnızca taşınmaz üzerindeki ipotek yükünün kaldırılmasına yöneliktir. Dava dilekçesinde, ipoteğin hangi alacak için kurulduğu, alacağın hangi tarihte ve şekilde sona erdiği ile alacaklıya yapılan başvurunun sonuçsuz kaldığı somut biçimde ortaya konmalı, ödemeye ilişkin belgeler eklenmelidir. Mahkeme ipoteğin sona erdiğini tespit ederse, kararın kesinleşmesi üzerine tapu müdürlüğüne gönderilerek terkin sağlanır.
Alacaklı Bulunamıyorsa: İİK m. 153 Yolu
2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Madde 153
İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde alacaklıya tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmez veya kanunen makbul bir sebep göstermeksizin imtina ederse, borçlu borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir.
Alacaklının gaip olduğu, yerleşim yerinin bulunamadığı veya haklı sebep göstermeksizin ipoteği çözmekten kaçındığı hallerde bu özel icra yolu devreye girer; borçlu borcunu icra dairesine yatırarak ipoteğin terkinini sağlayabilir.
Üçüncü Kişi İpotek Vereninin Durumu
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 884
Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.
İpotek her zaman borçlunun kendi taşınmazı üzerine kurulmaz; bir aile bireyi veya ortak, kredi kullanan kişiye teminat sağlamak amacıyla kendi taşınmazını ipotek gösterebilir. Bu durumda taşınmaz maliki borçtan şahsen değil, yalnızca taşınmazın değeriyle sorumludur. TMK m. 884 uyarınca bu kişi, borcu bizzat ödeyerek ipoteği kaldırtabilir; ödemeyle birlikte alacak kendisine geçer (halefiyet) ve asıl borçluya karşı ödediği tutar kadar rücu hakkı kazanır. Bu, üçüncü kişi ipotek vereninin, taşınmazının cebri icra yoluyla satılmasını beklemek zorunda kalmadan durumu kendi inisiyatifiyle çözmesine imkân tanır.
Süreli İpoteklerde Özel Terkin İmkânı
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 883/2 (Ek: 4/7/2019-7181/19 md.)
İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Burada sözü edilen şerh, İİK m. 150/c uyarınca icra memurunun ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını tapu idaresine bildirmesi üzerine işlenen bir şerhtir. Süre dolmasına rağmen alacaklı hakkını icra takibine konu etmemiş ve bu şerhi koydurmamışsa, malik dava açmaksızın doğrudan tapu müdürlüğüne yazılı başvuruda bulunarak terkin talep edebilir ancak bu terkin dilekçesiz veya başvurusuz kendiliğinden gerçekleşmez. Bu imkân yalnızca süresi belirtilerek kurulmuş ipotekler için geçerlidir; süresiz ipoteklerde bu otuz günlük süre işlemez.
Şerh Nedir? Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Kayıtlar
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 1010
Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir: 1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, 2. Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, 3. Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Şerh, çoğu zaman bir hakkı korumak veya tasarruf yetkisini kısıtlamak için konur; bu nedenle kaldırılma sebebi de şerhin dayandığı hukuki nedenin ortadan kalkmasıdır.
Geçici Tescil Şerhi
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 1011
İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhinde, şerhe konu hak sonradan kesinleşirse kesin tescil yapılır; aksi halde şerh sona erer.
Şerh Kaldırma Süreci
Şerhler, niteliğine göre farklı şekillerde kaldırılır. Başlıca haller:
- Şerhe dayanak olan mahkeme kararı ortadan kalkmışsa,
- Şerhe konu hak sona ermişse,
- Süreli bir şerhin süresi dolmuşsa (bu durumda tapu tarafından re’sen silinir),
- Şerh konulmasına yol açan geçici koruma ihtiyacı ortadan kalkmışsa,
- Yetkili makam veya mahkeme kararıyla terkin gerekiyorsa,
- Yolsuz bir şerh varsa ve tapu sicilinin düzeltilmesi gerekiyorsa.
Şerh Türüne Göre Kaldırma Şartları
Aile Konutu Şerhi
Evlilik birliğinin veya aile konutu niteliğinin sona ermesi ya da ilgili hak ve durumun ortadan kalkması halinde, diğer eşin imzalı rızası veya feragat beyanıyla kaldırılabilir.
Haciz Şerhi
Alacak ödenmişse veya haczi sürdüren hukuki sebep kalkmışsa terkin gündeme gelir; kamu alacaklarına ilişkin hacizlerde ayrıca özel hükümler dikkate alınır.
İhtiyati Tedbir Şerhi
Mahkeme tedbiri kaldırdığında terkin edilir.
Kamu Hukuku Kaynaklı Şerhler
İlgili özel mevzuattaki kaldırma şartları aranır.
Yolsuz Tescil/Terkin Varsa: Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 1024 ve 1026
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (m. 1024). Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir (m. 1026).
Alacak veya hak sona erdiği hâlde tapudaki kaydın silinmemesi, kayıt ile gerçek hukuki durum arasında bir uyumsuzluk (yolsuzluk) doğurur; hakkı zedelenen kişi bu uyumsuzluğun mahkeme kararıyla giderilmesini talep edebilir. TMK m. 1015 uyarınca terkin ve değişiklik işlemleri için istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemesi gerekir; tapu müdürlüğü, dayanak belge olmadan terkin yapmaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Şerh veya ipoteğin kaldırılması davaları, tapu sicilinin düzeltilmesi (terkin) davası niteliği taşıdığından, HMK m. 12 uyarınca kesin yetki kuralı çerçevesinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Bu yetki kuralı taraflarca sözleşmeyle değiştirilemez.
Zamanaşımı Var mı?
Mülkiyet hakkı süreye bağlı olmayan bir haktır; bu doğrultuda mülkiyetten kaynaklanan ve tapu sicilinin gerçek duruma uydurulmasını amaçlayan talepler (ipoteğin veya şerhin kaldırılması davası dahil) kural olarak zamanaşımına tabi tutulmaz. Bununla birlikte bu genel bir değerlendirmedir; somut dosyada ileri sürülebilecek itirazlar, davanın dayandığı olgulara göre ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıca dikkat edilmesi gereken husus, ipoteğin dayanağı olan asıl alacağın kendisinin zamanaşımına uğrayabilmesidir; ancak alacağın zamanaşımına uğraması, borçlu bu def’iyi ileri sürmedikçe borcun kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.
Gerekli Belgeler
- Güncel tapu kaydı (kayıt örneği),
- İpotek tesis sözleşmesi/senedi veya şerhin dayanağı belge,
- Borcun ödendiğine dair belgeler (banka dekontları, kredi kapanış yazısı),
- Alacaklıya/hak sahibine yapılan başvurunun kanıtı (ihtarname, yazışma),
- Mahkeme kararının kesinleşme şerhli örneği (dava yoluna gidildiyse),
- Kimlik ve varsa vekâletname.
Sık Yapılan Hatalar
Kredi kapanınca ipoteğin kendiliğinden sileceğini düşünmek; süreli ipotekte tapu müdürlüğüne terkin talebinde bulunmayı unutmak (süre dolmuş olması tek başına yeterli değildir); alacaklıya yazılı başvuru yapılmadan doğrudan dava açmak; üçüncü kişi ipotek vereninin borcu ödemeden terkin talep etmesi; ve yanlış mahkemede (kesin yetki kuralına aykırı) dava açmak, uygulamada en sık karşılaşılan hatalardır.
Tapudaki şerh veya ipoteğin doğru sınıflandırılması ve doğru belgelerle doğru mercie başvurulması, kaldırma sürecinin hızını ve sonucunu doğrudan etkiler.
Sık Sorulan Sorular
Kaldırmak istediğiniz kaydın türü nedir (banka ipoteği, aile konutu şerhi, haciz vb.)?
Kayıt türü, izlenecek yolu belirler: ipoteklerde esas kriter alacağın sona ermesi, şerhlerde ise şerhin dayandığı sebebin ortadan kalkmasıdır. Bu ayrım yapılmadan yapılan başvurular çoğu zaman eksik kalır.
Kredi borcum tamamen ödendi, ipotek kendiliğinden silinir mi?
Hayır. TMK m. 858 uyarınca ipotek yalnızca tescilin terkiniyle sona erer; borç ödense dahi tapu kaydı ayrı bir terkin işlemi yapılmadan varlığını sürdürür.
Alacaklı (banka) ipoteği terkin etmezse ne yapmalıyım?
Alacaklı bulunamıyor veya terkine yanaşmıyorsa, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde ipoteğin kaldırılması davası açılabilir; alacaklının gaip olduğu veya haksız kaçındığı hallerde İİK m. 153’teki icra yolu da değerlendirilebilir.
Başkasının borcu için kendi taşınmazımı ipotek verdim, ne yapabilirim?
TMK m. 884 uyarınca borcu bizzat ödeyerek ipoteği kaldırtabilir ve ödediğiniz tutar için asıl borçluya rücu edebilirsiniz.
Süreli ipotekte süre dolunca otomatik olarak mı terkin edilir?
Tam anlamıyla otomatik değildir; sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde İİK m. 150/c şerhi konulmamışsa, malikin tapu müdürlüğüne yazılı başvurusu üzerine terkin edilir.
Yazar Hakkında
Bu içerik, Av. Melisa Ezgi Aslan tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 858, 881, 883, 884, 1010, 1011, 1015, 1024, 1025, 1026 ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 69, 153 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Tapudaki şerh ve ipoteklerin kaldırılması süreci hakkında detaylı ve dosyanıza özel bilgi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Av. Melisa Ezgi Aslan, İzmir merkezli hukuk hizmetlerinin yanı sıra Konak, Karşıyaka, Bornova, Buca, Bayraklı, Çiğli, Gaziemir ve Karabağlar ilçelerinde tapu sicili uyuşmazlıkları, ipoteğin kaldırılması ve gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.