Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı ve Azınlık Hakları
Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı, arsa payı bakımından salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir.
Yasal Çerçeve ve Çoğunluk Kuralı
- Eski Sistem: Karar için arsa payı oranına göre 2/3 (%66,7) çoğunluk gerekiyordu.
- Güncel Sistem (%50+1): 7471 sayılı Kanun ile oran, arsa payı bazında salt çoğunluğa düşürüldü.
- Hesaplama: Çoğunluk kişi sayısına değil, arsa payı oranına göre hesaplanır.
Azınlık Maliklerin Hakları
- Bildirim ve İnceleme Süresi: Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra karara katılmayanlara noter, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirim yapılır ve 15 gün süre verilir.
- Rayiç Bedel Satışı: Anlaşma sağlanamazsa azınlığın arsa payı, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.
- İptal Davası: Tebligat usulsüzlüğü veya çoğunluk sağlanamaması durumunda ilgili işlemin iptali için dava açılabilir.
- Yargısal Denetim: Azınlık malikler süreç boyunca hem çoğunluk kararına hem de buna dayanılarak tesis edilen işlemlere karşı dava açma hakkını korur.
Bu Yazıda Neler Var
- Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı nedir?
- 7471 sayılı Kanun ile ne değişti?
- Yasal çerçeve ve çoğunluk kuralı
- 6306 sayılı Kanun m. 6: tam metin ve analiz
- 6306 sayılı Kanun m. 6/A: ağır riskli yapılarda resen uygulama
- Azınlık maliklerin hakları
- Karara katılmayan maliklerin payları nasıl işlem görür?
- Bildirim (tebligat) usulü
- 15 günlük inceleme süresi ne anlama gelir?
- Rayiç bedel nasıl belirlenir? Neden kritik?
- Azınlık malik hangi yargı yoluna başvurur?
- Azınlık malik neye karşı dava açabilir?
- Danıştay kararları
- Azınlık taraf için pratik yol haritası
- Sık sorulan sorular
Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı Nedir?
Kentsel dönüşümde “çoğunluk kararı” denildiğinde kastedilen, riskli yapı veya riskli alan kapsamında yapılacak uygulamalara ilişkin olarak maliklerin hisseleri oranında belirli bir çoğunlukla karar alabilmesidir. Bu karar, dönüşümün sürüncemede kalmaması ve kamu güvenliği ile mülkiyet hakkı arasında denge kurulması amacıyla 6306 sayılı Kanun sisteminin merkezinde yer alır. Ancak bu çoğunluk kararı, azınlıkta kalan maliklerin tüm haklarını ortadan kaldırmaz. Kanun ve yönetmelik, azınlığın bildirim, inceleme, itiraz, dava ve bedel karşılığı pay devri gibi güvencelerini ayrıca düzenler.
7471 Sayılı Kanun ile Ne Değişti?
7471 Sayılı Kanun (09.11.2023 tarihli, 32364 sayılı Resmî Gazete)
7471 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. maddesi ile 6306 sayılı Kanun m. 6’daki “en az üçte iki” ibaresi “salt” olarak değiştirilmiştir.
6306 sayılı Kanun’un ilk halinde, riskli yapının yeniden inşası veya güçlendirilmesine ilişkin karar, yapının toplam arsa payının en az üçte ikisine (2/3) sahip maliklerin anlaşması ile alınıyordu. 9 Kasım 2023’te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile bu oran salt çoğunluğa (P+1) düşürülmüştür. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması, çok malikli yapılarda karar alma güçlüğünün azaltılması ve ulaşılamayan/miras yoluyla parçalanmış paylar nedeniyle tıkanan süreçlerin önüne geçilmesi amacıyla yapılmıştır. Aynı kanunla ayrıca, kentsel dönüşüm uygulamalarını yürütmek üzere ayrı bir kurum olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş ve süreç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinden bu yeni Başkanlığa devredilmiştir.
Yasal Çerçeve ve Çoğunluk Kuralı
Eski Sistem (2012-2023)
Riskli yapılarda karar için arsa payı oranına göre en az 2/3 (%66,7) çoğunluk aranıyordu.
Güncel Sistem (2023 sonrası)
7471 sayılı Kanun ile oran, arsa payı bazında salt çoğunluğa (%50+1) düşürüldü.
Hesaplama Yöntemi
Çoğunluk, bağımsız bölüm veya kişi sayısına göre değil, tapu sicilindeki arsa payı oranına göre hesaplanır.
Dikkat: Somut bir olayda hangi tarihteki düzenlemenin uygulanacağı ayrıca belirlenmelidir; bazı eski uygulamalar ve karar metinlerinde hâlâ “üçte iki çoğunluk” ifadesi geçebilir. Güncel metinlerde ise karar mekanizması, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğunu esas alır.
6306 Sayılı Kanun m. 6: Tam Metin ve Analiz
6306 Sayılı Kanun Madde 6 (İlgili Kısım)
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Bu hüküm, dönüşüm kararının tek tek her malik için değil, uygulama bütünlüğü içinde alınmasını sağlar. Böylece azınlıkta kalan paydaşların tek başına proje sürecini bloke etmesinin önüne geçilmek istenir. Ancak bu, azınlığın tamamen savunmasız bırakıldığı anlamına gelmez; aşağıda anlatılan bildirim, inceleme, itiraz ve dava hakları saklıdır.
6306 Sayılı Kanun m. 6/A: Ağır Riskli Yapılarda Resen Uygulama
6306 Sayılı Kanun Madde 6/A (İlgili Kısım)
Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir.
Bu madde, standart salt çoğunluk mekanizmasından ayrı, çok daha ağır ve acil risk taşıyan yapılar için özel bir istisna öngörür. Bu hallerde yapıların tahliyesi zorunludur; süresinde tahliye edilmezse mülki idare amirinin izniyle kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıkım sağlanabilir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.
Azınlık Maliklerin Hakları
Azınlık Maliklerin Hakları
Azınlık hakları, salt çoğunluk kararının karşısında kalan maliklerin mülkiyet ve yargısal denetim güvenceleridir. Bunlar özellikle şu başlıklarda toplanır:
Bildirim Hakkı
Alınan karardan noter, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanı yoluyla usulüne uygun haberdar edilme hakkı.
İnceleme Hakkı
Karar ve teklifin ayrıntılarını görme ve inceleme hakkı, ilgili belgeler muhtarlıkta veya belirlenen adreste incelemeye açık tutulur.
Kabul veya İtiraz İmkânı
Bildirimden sonra belirli bir süre içinde teklifi kabul etme veya itiraz etme imkânı.
Rayiç Bedel Güvencesi
Arsa payının açık artırma usulüyle satılmasında, bedelin piyasa değerinin altında kalmaması güvencesi.
Yargı Yoluna Başvurma
Hem çoğunluk kararına hem de buna dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma hakkı.
Destekler
Süreç boyunca kira yardımı ve taşınma yardımı gibi desteklerden azınlık malikler de yararlanabilir.
Bu nedenle azınlıkta kalan maliklerin konumu “sadece razı olmak zorunda olan taraf” değildir; kanun onlara, karara katılmasalar bile bedelin piyasa değerine uygun belirlenmesi ve yargısal denetim isteme hakkı tanımaktadır.
Karara Katılmayan Maliklerin Payları Nasıl İşlem Görür?
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları şu sırayla işlem görür:
- Öncelikle rayiç değer tespit edilir,
- Anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır,
- Satış yapılamazsa, alanın niteliğine göre Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından bedeli ödenerek satın alınabilir,
- Riskli yapılarda ise üçüncü kişilere satış, yapılan anlaşmaya uyularak mümkün olabilir.
Bu sistem, çoğunluk kararını etkili kılarken azınlık payının da bedelsiz şekilde ortadan kaldırılmasını önler. Rayiç bedel güvencesi, mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülülük yönünden temel unsurudur.
Bildirim (Tebligat) Usulü
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Madde 15 (İlgili Kısım)
Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır.
Bildirim usulü üç kanaldan biriyle yapılabilir: elektronik tebligat, noter vasıtasıyla tebligat veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan. Hangi kanalın kullanılacağı, malikin tapuya elektronik tebligat adresi bildirip bildirmediğine göre değişir. Bu usule uyulmaması, azınlık malikler için güçlü bir itiraz ve dava sebebi oluşturabilir.
15 Günlük İnceleme Süresi Ne Anlama Gelir?
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Madde 15/A (İlgili Kısım)
Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı bildirilir.
Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren azınlık malike 15 gün süre tanınır. Bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, arsa payının açık artırma usulüyle satışı süreci başlar. Bu nedenle bildirim tarihinin doğru tespiti ve 15 günlük sürenin kaçırılmaması kritik önem taşır.
Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir? Neden Kritik?
Azınlık haklarının en önemli güvencelerinden biri, payın rayiç değerden az olmamak üzere satılmasıdır. Bu, çoğunluk kararının azınlığı ekonomik olarak ezmesini önleyen temel ölçüdür. Açık artırma usulü, payın sadece çoğunluğa değil, uygun koşullarda üçüncü kişilere de devrini mümkün kılar; böylece azınlığın payı için gerçek piyasa karşılığı sağlanmaya çalışılır. Ancak rayiç bedelin yanlış tespiti, azınlık açısından ciddi hak kaybı doğurabilir. Bu nedenle bedel tespitinde kullanılan değerleme kuruluşu, raporun içeriği, emsal taşınmazlar ve değerleme yöntemi yakından denetlenmelidir.
Azınlık Malik Hangi Yargı Yoluna Başvurur?
İçtihatlar ve mevzuat birlikte değerlendirildiğinde, azınlık maliklerin karara karşı iki yönlü başvuru imkânı vardır:
- Karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargı,
- Malikler kurulunun çoğunluk kararı gibi özel karar mekanizmalarına karşı adli yargı.
Bu ayrım, hangi işlemin dava konusu edildiğine göre değişir. Salt çoğunluk kararı, bazen doğrudan bir malik kurul kararıdır; buna dayanarak tesis edilen satış, tescil, terkin, tahliye ve benzeri işlemler ise idari işlem niteliğinde olabilir. Bu yüzden hangi aşamada hangi merciye gidileceği dikkatle belirlenmelidir.
Azınlık Malik Neye Karşı Dava Açabilir?
Azınlık maliklerin dava hakkı, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir. Özellikle şu durumlarda dava gündeme gelir:
- Çoğunluk kararının usulsüz alınması,
- Rayiç bedelin hatalı belirlenmesi,
- Teklifin ve karar tutanağının usulsüz bildirilmesi,
- 15 günlük inceleme süresinin ihlali,
- Açık artırma usulünün yanlış uygulanması,
- Çoğunluk kararına dayanılarak yapılan satış, tescil, terkin veya tahliye işlemlerinin hukuka aykırı olması.
Burada önemli olan, hangi işleme karşı hangi dava yoluna gidileceğinin doğru ayrılmasıdır: malikler kurulunun aldığı karara karşı ayrı, bu karara dayanılarak yapılan idari işlemlere karşı ayrı dava açılabilir.
Danıştay Kararları
Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2019/2543 E., 2022/1328 K.
Dava konusu düzenlemenin, kentsel dönüşümü, duraksamaya yer vermeden, uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için, dönüşümü isteyen çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeden yapıldığı sonucuna varılmıştır. Maliklerin çoğunluk kararına karşı adli yargıda, bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı ise idari yargıda dava açma hakkının her zaman bulunduğu vurgulanmıştır.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2022/1040 E., 2023/301 K.
Dava konusu düzenlemelerin, dönüşümü isteyen çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeden yapıldığı; maliklerin çoğunluk kararına karşı adli yargıda, buna dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı ise idari yargıda dava açma hakkının her zaman bulunduğu teyit edilmiştir.
Danıştay 4. Daire Başkanlığı, 2023/11588 E., 2024/7646 K.
Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimin içeriği ve süresi somutlaştırılmış; 15 günlük inceleme süresinin, elektronik tebligatın ve muhtarlık ilanının bildirim usulündeki merkezi rolü vurgulanmıştır. Bu karara göre azınlık taraf, yalnızca karara katılmadığını ileri sürmekle yetinmeyip bildirim usulündeki eksiklikleri de ayrıca inceleyebilir.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2021/6539 E., 2023/1879 K.
Riskli yapılarla ilgili kararlarda öncelikle bütün maliklerce oybirliğiyle karar alınmaya çalışılması, oybirliği sağlanamazsa hisseleri oranında paydaşların çoğunluğuyla karar verilmesi gerektiği; satışın yapılacağı yer ve zamanın çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmesi zorunluluğunun azınlığın sürece hazırlıklı katılabilmesi bakımından önemli olduğu vurgulanmıştır.
Azınlık Taraf İçin Pratik Yol Haritası
- Karar gerçekten usulüne uygun alındı mı, kontrol edin.
- Tebligat ve ilan doğru yapıldı mı, tarihleri netleştirin.
- 15 günlük inceleme süresi size verildi mi, hesaplayın.
- Rayiç bedel doğru tespit edildi mi, değerleme raporunu inceleyin.
- Açık artırma usulü kanuna uygun mu, sürecin adımlarını takip edin.
- Paydaşlara satış önceliği korundu mu, kontrol edin.
- Karara dayanılarak yapılan tapu ve idari işlemler hukuka uygun mu, değerlendirin.
- Hangi yargı yoluna (adli mi idari mi) gidileceğinizi netleştirin.
Kentsel dönüşüm sürecinde azınlık malik olarak haklarınızın (bildirim, inceleme, rayiç bedel ve dava açma) doğru ve zamanında kullanılması, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaştığınız özel bir durum veya tebligat aşaması var mı?
Sürecin hangi aşamasında olduğunuz (karar öncesi, bildirim sonrası 15 günlük süre, açık artırma aşaması gibi) izlenmesi gereken adımları ve dava stratejisini doğrudan belirler.
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı için hangi oran gerekir?
7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023’ten itibaren arsa payı bazında salt çoğunluk (%50+1) yeterlidir; önceki dönemde 2/3 çoğunluk aranıyordu.
Azınlıkta kaldım, karardan haberim olmadan payım satılabilir mi?
Hayır, önce size usulüne uygun bildirim (noter, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanı) yapılması ve 15 günlük inceleme süresi tanınması zorunludur; bu usule uyulmaması işlemin iptali için dava sebebi oluşturabilir.
Arsa payım rayiç değerin altında satılabilir mi?
Hayır, kanun rayiç değerden az olmamak üzere satış yapılmasını güvence altına alır; bedelin hatalı tespit edildiğini düşünüyorsanız değerleme raporuna itiraz edebilir ve dava açabilirsiniz.
Çoğunluk kararına karşı hangi mahkemeye başvurmalıyım?
Malikler kurulunun çoğunluk kararına karşı adli yargıya, bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere (satış, tescil, terkin gibi) karşı ise idari yargıya başvurulur.
Yazar Hakkında
Bu içerik, Av. Melisa Ezgi Aslan tarafından 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 6, 6/A, 7471 sayılı Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15, 15/A hükümleri ile ilgili Danıştay içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı ve azınlık hakları hakkında detaylı ve dosyanıza özel bilgi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Av. Melisa Ezgi Aslan, İzmir merkezli hukuk hizmetlerinin yanı sıra Konak, Karşıyaka, Bornova, Buca, Bayraklı, Çiğli, Gaziemir ve Karabağlar ilçelerinde kentsel dönüşüm, azınlık malik hakları ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.