İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası ve Satış Süreci
İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığı sonlandırıp kişisel (mülkiyet) paylaşıma geçmeyi sağlayan bir dava türüdür.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
- Amaç: Ortaklar arasındaki anlaşmazlık nedeniyle paylı veya elbirliği mülkiyeti (hisseli tapu) bulunan malın paylaşılmasını sağlamaktır.
- Zorunluluk: Dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak, 1 Eylül 2023’ten itibaren yasal bir zorunluluktur.
- Taraflar: Davacı, diğer tüm paydaşları (hissedarları) davalı olarak göstermek zorundadır.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Taşınmaz Nasıl Satılır ve Paylaştırılır?
Mahkeme ortaklığın giderilmesine iki farklı yöntemle karar verebilir:
- Aynen Taksim (Bölüştürme): Taşınmaz fiziksel olarak değer kaybı yaşanmadan eşit parçalara bölünebiliyorsa, her bir parça ortaklara ayrı ayrı tapulanır.
- Satış Suretiyle Paylaştırma: Taşınmaz bölünemiyorsa veya aynen taksim mümkün değilse mahkeme satışa karar verir.
Bu Yazıda Neler Var
- İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir?
- Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farkı
- Davayı kim açabilir? Hangi hallerde açılamaz?
- 2026’nın önemli gelişmesi: dava şartı arabuluculuk
- 12. Yargı Paketi ile gelen yenilik: mirasçılar arası ilk ihale turu
- Görevli ve yetkili mahkeme
- Taşınmaz nasıl satılır ve paylaştırılır?
- Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl olur?
- Dava varken (devam ederken) satış yapılır mı?
- Satış bedeli nasıl belirlenir?
- Satış süreci adım adım nasıl işler?
- Mahkeme satışa ne zaman karar verir?
- Satıştan elde edilen para nasıl paylaşılır?
- İcra mahkemesi neden devreye girer?
- Taraflar satış yerine başka çözüm isteyebilir mi?
- Hukuki açıdan dikkat edilmesi gerekenler
- Sık sorulan sorular
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
İzale-i şüyu, güncel ve doğru adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. Amaç, ortakların birlikte malik oldukları taşınmazı ya aynen bölmek ya da bölmek mümkün değilse satıp bedelini paylaşmaktır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 698
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Bu davada temel mantık şudur: ortaklardan biri ortaklığın devamını istemiyorsa veya paydaşlar arasında satış, kullanım veya paylaşım konusunda anlaşma yoksa, mahkeme devreye girer. Mahkeme öncelikle aynen taksim mümkün mü diye bakar. Mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu dava en çok miras kalan taşınmazlarda, kardeşler arasında paylı mülkiyette, birlikte alınan ev/arsa/tarla üzerinde ve paydaşlar arasında kullanım anlaşmazlığı olduğunda görülür. Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda taşınmazın devrinin gerçekten geçerli olup olmadığı da ayrıca tartışma konusu olabilir. Bu noktada muris muvazaası iddiaları da gündeme gelebilir.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Farkı
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri, miras yoluyla kalan taşınmazlarda ortaya çıkan mülkiyet türüdür. Elbirliği mülkiyeti, mirasın doğal başlangıç halidi. Mirasçılar taşınmaz üzerinde henüz paylarına ayrılmamış, birlikte ve bölünmemiş bir hak sahipliğine sahiptir. Paylı mülkiyet ise bu ortaklığın sona erdirilmiş ve payların netleştirilmiş (her paydaşın belirli bir oranda hak sahibi olduğu) halidir. Elbirliği mülkiyetinde oybirliği sağlanamaması, taşınmazın yönetimini ve devrini fiilen imkânsız hale getirdiğinden, mirasçılardan herhangi biri tek başına Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu davanın sonucunda taşınmaz ya aynen bölünür ya da satılır ve elbirliği hali sona erer.
Davayı Kim Açabilir? Hangi Hallerde Açılamaz?
TMK m. 698’e göre, kural olarak paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir. Yani ortaklardan biri istemese bile diğer paydaş dava açabilir. Ancak bazı istisnalar vardır:
- Hukukî işlemle ortaklığın devamı kararlaştırılmış olabilir,
- Taşınmaz sürekli bir amaca özgülenmiş olabilir,
- Paylaşma hakkı hukukî işlemle en çok 10 yıl için sınırlandırılmış olabilir,
- Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.
Bu nedenle her ortaklık ilişkisi hemen bölünemez. Önce paydaşların durumuna ve taşınmazın niteliğine bakılır. Davada davacı, diğer tüm paydaşları davalı olarak göstermek zorundadır. Eksik paydaşla açılan davalarda taraf teşkili sorunu ortaya çıkar.
2026’nın Önemli Gelişmesi: Dava Şartı Arabuluculuk
Docx kaynağınızda yer almayan ama güncel uygulamada belirleyici bir husus şudur: 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan mahkemeye gidilirse dava usulden reddedilir.
- Süre: Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır.
- Son tutanağın eklenmesi zorunludur: Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağı eklenmezse, mahkeme eksikliğin giderilmesi için 1 haftalık kesin süre verir; bu süre içinde de tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.
- Toplantıya katılmamanın yaptırımı: İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, sonradan açılacak davada tamamen veya kısmen haklı çıksa dahi, kendi lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.
- Temsil: Taraflar arabuluculuk görüşmelerine bizzat katılabileceği gibi avukatları aracılığıyla da temsil edilebilir.
Bu yeni sistem, paydaşlara masrafsız ve hızlı bir uzlaşma zemini sunması amacıyla getirilmiştir; birçok dosyada kardeşlerden birinin diğerinin hissesini satın alması gibi çözümler arabuluculuk aşamasında sağlanabilmektedir.
12. Yargı Paketi ile Gelen Yenilik: Mirasçılar Arası İlk İhale Turu
Kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile ortaklığın giderilmesi davalarında önemli bir yenilik getirilmiştir: şartları gerçekleştiği takdirde, taşınmazın satışında ilk ihale turu artık mirasçılar (paydaşlar) arasında yapılacak, yani dışarıya (üçüncü kişilere) açık olmayacaktır. Bu düzenleme, henüz çok yeni olduğundan uygulamadaki ayrıntıları (hangi hallerde uygulanacağı, ikinci turun ne zaman açılacağı gibi) somut dosyanıza göre güncel mevzuat ve yönetmelik metinleriyle birlikte ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu değişikliğin amacı, aile içi taşınmazların üçüncü kişilere kaptırılmasını önlemek ve paydaşlara önce kendi aralarında çözüm bulma önceliği tanımaktır. Bu gelişme, özellikle miras kalan ve kardeşler/akrabalar arasında paylaşılamayan taşınmazlarda dava stratejisini doğrudan etkileyebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 4/1-b
Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara bakmakla görevlidir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu, mutlak bir görev kuralıdır. Yetki bakımından ise HMK m. 12’deki kesin yetki kuralı gereği, davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması yasal bir zorunluluktur. Taraflar bu yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez.
Taşınmaz Nasıl Satılır ve Paylaştırılır?
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 699
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
1. Aynen Taksim (Bölüştürme)
Taşınmaz, fiziksel olarak değer kaybı yaşanmadan eşit parçalara bölünebiliyorsa, her bir parça ortaklara ayrı ayrı tapulanır. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
2. Satış Suretiyle Paylaştırma
Taşınmaz bölünemiyorsa veya aynen taksim mümkün değilse mahkeme satışa karar verir. Satış genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır. Satış paydaşlar arasında artırmayla yapılacaksa bunun için bütün paydaşların rızası şarttır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Olur?
Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığına karar verirse, kararın kesinleşmesinin ardından dosya satış işlemleri için ilgili icra dairesine veya satış memurluğuna gönderilir. Satış, genellikle elektronik ortamda (Esatis – e-satış sistemi) açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Taşınmazın önce muhammen bedeli (tahmini değeri) bilirkişi marifetiyle tespit edilir, ardından ilan yapılır ve belirlenen tarihte açık artırmaya çıkarılır. Satış tamamlandığında elde edilen bedelden öncelikle satış giderleri ve varsa taşınmaz üzerindeki ipotek/hacizler düşülür; kalan tutar paydaşların tapudaki hisse oranlarına göre dağıtılır. Satış öncesinde taşınmaz üzerinde şerh veya ipotek bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi, satış sürecinin sorunsuz ilerlemesi açısından büyük önem taşır.
İzale-i Şuyu Davası Varken (Devam Ederken) Satış Yapılır mı?
İzale-i Şuyu Davası Varken (Devam Ederken) Satış Yapılır mı?
Dava henüz derdest iken (görülmekte iken) taşınmazın taraflardan biri tarafından tek başına ve normal şekilde satılması, davanın konusunu ve diğer paydaşların haklarını etkilemez. Taşınmaz üzerindeki pay devri mümkün olsa da alıcı, davanın tarafı haline gelir ve süreç kaldığı yerden devam eder. Asıl olan, mahkeme kararıyla gerçekleştirilen cebri (zorunlu) satıştır. Bu satış ancak mahkemenin aynen taksimin mümkün olmadığına karar vermesinden ve kararın kesinleşmesinden sonra icra kanalıyla yapılabilir. Dava süreci tamamlanmadan, mahkeme kararı olmaksızın taşınmazın tamamının cebren satılması söz konusu değildir.
Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?
Satışa esas alınacak bedel, öncelikle bilirkişi marifetiyle tespit edilen muhammen bedel (taşınmazın tahmini/rayiç değeri) üzerinden belirlenir.
- İlk artırma: Muhammen bedelin en az %50‘si üzerinden başlatılır. Bu tutarın altında teklif kabul edilmez.
- Alıcı çıkmazsa: İkinci artırmada da genellikle aynı taban fiyat (muhammen bedelin en az %50’si) esas alınır.
- Bedel tespitine itiraz: Taraflar, bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedele karşı değerlendirmenin hatalı olduğunu düşünüyorsa itiraz edebilir. Gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir.
Satış Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
- Paydaşlardan biri önce arabuluculuğa başvurur, anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir.
- Son tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
- Mahkeme taşınmazın tapu kaydını, pay oranlarını ve niteliğini inceler.
- Gerekirse keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Taşınmazın aynen bölünebilir olup olmadığı araştırılır.
- Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış kararı verir.
- Karar kesinleştikten sonra dosya icra dairesine/satış memurluğuna gönderilir.
- Muhammen bedel tespit edilir, ilan yapılır ve taşınmaz elektronik ortamda açık artırmayla satışa çıkarılır.
- Satış bedelinden masraflar ve varsa ipotek/hacizler düşülür. Kalan tutar paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Mahkeme Satışa Ne Zaman Karar Verir?
Mahkeme, şu durumlarda satışa karar verir:
- Aynen taksim mümkün değilse,
- Bölme, taşınmazın önemli değer kaybına yol açacaksa,
- Taşınmazın niteliği bölünmeye elverişli değilse,
- Paydaşlar aynen paylaşma konusunda anlaşamazsa.
Örneğin küçük bir daire, üzerinde tek yapı bulunan arsa, ekonomik bütünlüğü bozulacak bir tarla veya bölünmesi halinde değer kaybedecek bir işyeri gibi durumlarda satış kararı daha olasıdır.
Satıştan Elde Edilen Para Nasıl Paylaşılır?
Taşınmaz açık artırmada satıldıktan sonra satış bedeli, paydaşların pay oranlarına göre, varsa taşınmaz üzerindeki aynî haklar ve diğer yasal öncelikler dikkate alınarak paylaştırılır. Yani amaç, taşınmazı fiziken paylaştırmak mümkün değilse dahi, değerini paydaşlara paylaştırmaktır. Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerinden habersiz kullanmışsa, satış öncesinde veya davayla birlikte ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi de ayrıca gündeme gelebilir.
İcra Mahkemesi Neden Devreye Girer?
2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Madde 121
Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazımgelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malûm olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir, yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir.
Özellikle iştirak (elbirliği) hâlinde tasarruf olunan mallarda veya satışın usulünde tereddüt varsa, icra mahkemesi açık artırma yaptırabilir veya uygun başka bir tedbir alabilir. Bu düzenleme, ortaklığın giderilmesinde satış işleminin teknik ve usulî yönünü güçlendirir.
Taraflar Satış Yerine Başka Çözüm İsteyebilir mi?
Evet, taraflar aynen taksim, kendi aralarında satın alma veya satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması gibi çözümleri isteyebilirler. Ancak satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması için bütün paydaşların rızası gerekir. Tek bir paydaş bile buna karşı çıkarsa, satış kural olarak dışarıya açık genel usulle yapılır (12. Yargı Paketi ile getirilen mirasçılar arası ilk tur istisnası saklı kalmak kaydıyla). Bu tür çözümler, çoğu zaman zorunlu arabuluculuk aşamasında da müzakere edilebilir.
Hukuki Açıdan Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı bilirkişiyle tespit edilmelidir.
- Paydaşların pay oranları tapudan kontrol edilmelidir. Tapu kaydında bir uyuşmazlık varsa öncelikle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
- Paylaşma hakkının sözleşmeyle sınırlandırılıp sınırlandırılmadığı incelenmelidir.
- Zorunlu arabuluculuk aşaması atlanmadan, son tutanak dava dilekçesine mutlaka eklenmelidir.
- Satış usulü ile icra süreci ayrı ayrı takip edilmelidir.
- Ortaklığın giderilmesi davası ile paydaşlıktan çıkarma davası birbirine karıştırılmamalıdır.
- Satışın usulü konusunda tereddüt varsa icra mahkemesi süreci devreye girebilir.
- Benzer şekilde çok paydaşlı taşınmazlarda karar alma mekanizması, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki çoğunluk kararı sistemine benzer soru işaretleri doğurabilir; bu durumda iki sürecin karıştırılmaması önemlidir.
Ortaklığın giderilmesi davanızda arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğinin doğru tespiti ve satış usulünün doğru takip edilmesi, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.
Sık Sorulan Sorular
Kaldırmak/paylaşmak istediğiniz taşınmazda özel bir durum var mı?
Taşınmazın bölünebilir olup olmadığı, paydaş sayısı, miras kaynaklı olup olmadığı ve üzerinde şerh/ipotek bulunup bulunmadığı, izlenecek yolu (aynen taksim mi, satış mı) doğrudan etkiler.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl olur?
Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığına karar verirse, karar kesinleştikten sonra dosya icra dairesine gönderilir. Taşınmaz muhammen bedel üzerinden, genellikle elektronik ortamda açık artırma usulüyle satılır ve bedel paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
İzale-i şuyu davası varken satış yapılır mı?
Dava devam ederken taraflardan biri kendi payını satabilir; ancak taşınmazın tamamının cebri (zorunlu) satışı ancak mahkemenin aynen taksimin mümkün olmadığına karar vermesi ve bu kararın kesinleşmesinden sonra icra yoluyla gerçekleşir.
İzale-i şuyu davasında satış bedeli nasıl belirlenir?
Bilirkişi tarafından tespit edilen muhammen bedel esas alınır; ilk artırma bu bedelin en az %50’si üzerinden başlatılır, alıcı çıkmazsa ikinci artırmada da genellikle aynı taban fiyat uygulanır.
İzale-i şuyu davasında satış süreci nasıl yapılır?
Süreç; arabuluculuk, dava açma, bilirkişi/keşif incelemesi, satış kararı, kararın kesinleşmesi, icra dairesine gönderilme, muhammen bedel tespiti, ilan ve açık artırma ile satış, son olarak bedelin paydaşlara dağıtılması aşamalarından oluşur.
Yazar Hakkında
Bu içerik, Av. Melisa Ezgi Aslan tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698, 699, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 121, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-b, 12, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B ve 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davası ve taşınmaz satış süreci hakkında detaylı ve dosyanıza özel bilgi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Av. Melisa Ezgi Aslan, İzmir merkezli hukuk hizmetlerinin yanı sıra Konak, Karşıyaka, Bornova, Buca, Bayraklı, Çiğli, Gaziemir ve Karabağlar ilçelerinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), miras hukuku ve gayrimenkul hukuku davalarında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.