Kiracının Tahliyesi Şartları: Ev Sahibi Ne Zaman Çıkarabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, kiracıyı istediği zaman veya sadece sözleşme bittiği için doğrudan çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda belirtilen haklı ve yasal şartların oluşması halinde mümkündür.
Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarabileceği Yasal Durumlar
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı (gerçek ve zorunlu olması şartıyla) varsa tahliye istenebilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı: Evi sonradan satın alan yeni malik, kendi veya yakınlarının ihtiyacı için mülkü edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmak ve 6 ay sonra dava açmak şartıyla kiracıyı çıkarabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, mülkü boşaltmayı yazılı olarak belli bir tarihte taahhüt etmiş ve o tarihte evi boşaltmamışsa ev sahibi icra veya dava yoluyla işlem başlatabilir.
- Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt): Kirasını ödemeyen kiracıya noter veya icra yoluyla ihtar çekilerek süre tanınır; borç ödenmezse icra takibi veya dava açılabilir.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde kirasını ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çekilen kiracı, dönemin bitiminde dava yoluyla çıkarılabilir.
- 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Kiracı aynı konutta 10 yıl boyunca kesintisiz oturduysa, ev sahibi sebep göstermeksizin, sürenin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapmak koşuluyla sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Esaslı Tadilat ve Yıkım: Binanın yeniden inşa edilecek olması, kapsamlı tadilat veya kentsel dönüşüme girmesi ve bu sırada evde oturmanın imkânsız hale gelmesi durumunda yasal süreç başlatılabilir.
- Sözleşmeye veya Komşuluk Kurallarına Aykırılık: Kiracının gürültü yapması, komşuları rahatsız etmesi veya evi sözleşmeye aykırı kullanması halinde mahkeme kararıyla tahliye talep edilebilir.
Bu Yazıda Neler Var
- Kiracının tahliyesinde genel ilke: sınırlı sebepler sistemi
- Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?
- Yazılı tahliye taahhütnamesi nedir? Şartları nelerdir?
- İki haklı ihtar nedir? Nasıl oluşur?
- Esaslı tadilat / yeniden inşa nedeniyle tahliye
- Kiracının veya eşinin başka konutu olması
- Sözleşmeye veya komşuluk kurallarına aykırılık
- 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi mümkün mü? Yaygın bir yanılgı
- Kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
- Ev sahibi kiracıyı doğrudan çıkarabilir mi?
- Kiracıyı tahliye etmenin en kolay/hızlı yolu nedir?
- Ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi ne kadardır?
- 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
- Tahliye davası ilk celsede biter mi?
- Kiracı tahliye davası sırasında evi boşalttı, ne olur?
- Kiracının aleyhine genişletilemeyecek hakları
- Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı
- Zorunlu arabuluculuk şartı
- Görevli ve yetkili mahkeme
- Dava açmadan önce kontrol listesi
- Sık sorulan sorular
Kiracının Tahliyesinde Genel İlke: Sınırlı Sebepler Sistemi
Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı ve sebeplere bağlı olarak düzenlenmiştir. Ev sahibi, kiracıyı “istediği zaman” çıkaramaz. Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması, çoğu durumda da yazılı bildirim, süreye uyma ve gerekirse dava veya icra takibi yoluna başvurma zorunluluğu vardır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine güçlü bir koruma vardır; bu nedenle tahliye sebepleri istisnadır, yorum yoluyla genişletilemez ve her olay kendi şartlarında değerlendirilir.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut/işyeri ihtiyacı varsa dava yoluyla tahliye istenebilir. Bu konuyu İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
2. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)
Taşınmazı sonradan satın alan malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp 6 ay sonra dava açarak kendi ihtiyacına dayanabilir. Detaylar için Ev Satılırsa İçindeki Kiracı Ne Zaman Çıkmalıdır yazımıza bakabilirsiniz.
3. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)
Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip buna uymaması halinde, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
4. Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt)
Kirasını ödemeyen kiracıya yazılı süre verilir; ödeme yapılmazsa icra yoluyla veya dava yoluyla tahliye istenebilir. Bu konuyu Kira Sözleşmesi Olmadan Oturan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir yazımızda da ele almıştık.
5. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir.
6. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347)
Kiracı aynı konutta kesintisiz 10 yıllık uzama süresini doldurduysa, ev sahibi sebep göstermeksizin, izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıntılar için 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
7. Esaslı Tadilat ve Yıkım (TBK m. 350/2)
Kiralananın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız hale geliyorsa dava yoluyla tahliye istenebilir.
8. Kiracının/Eşinin Başka Konutu Olması (TBK m. 352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir.
9. Sözleşmeye veya Komşuluk Kurallarına Aykırılık
Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, özen borcuna uymaması veya komşuları sürekli rahatsız etmesi (bu konuda ayrıca Komşuluk Hukukundan Doğan Gürültü ve Rahatsızlık yazımıza bakılabilir) halinde, yazılı ihtara rağmen düzelmezse mahkeme kararıyla tahliye talep edilebilir.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Şartları Nelerdir?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352 (İlgili Kısım)
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Bu, uygulamada en güçlü ve en hızlı işleyen tahliye sebeplerinden biridir. Ancak geçerliliği için şu şartlar birlikte gerçekleşmelidir:
- Taahhüt yazılı olmalıdır; sözlü taahhüt bu maddeye dayanak olamaz,
- Taahhüt, kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır; kira sözleşmesiyle eş zamanlı, sözleşmenin bir parçası gibi alınan taahhütler bazı durumlarda tartışmalı hâle gelebilir,
- Taahhütte belirtilen tarih net ve belirli olmalıdır,
- Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır; bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanma hakkı o dönem için zayıflar.
Bu şartlar sağlanmıyorsa taahhüt tartışmalı hâle gelir ve kiracı, taahhüdün geçersizliğini veya baskı altında imzalatıldığını ileri sürebilir.
İki Haklı İhtar Nedir? Nasıl Oluşur?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352 (İlgili Kısım)
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu sebep, tek bir gecikmeyle değil, aynı kira dönemi içinde iki kez haklı ihtar gönderilmesiyle oluşur. Örneğin kiracı ocak ve mart aylarında kirasını geciktirip her ikisinde de kendisine yazılı ihtar gönderilmişse, bu iki ihtar “iki haklı ihtar” sebebini oluşturabilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, ihtar tebliğinden sonra kiracının borcunu ödemiş olması bile, bu ihtarın “haklı” sayılmasını ve dolayısıyla tahliye hakkının doğmasını ortadan kaldırmaz. Önemli olan, ihtar tarihinde borcun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. Dava, kira süresinin (veya ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Esaslı Tadilat / Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye
Esaslı Tadilat / Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 350 (İlgili Kısım)
Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Burada belirleyici olan, yapılacak işlerin gerçekten kullanımı imkânsız hâle getirmesidir. Sırf “tadilat yapılacak” denmesi yeterli değildir; işin niteliği, kapsamı ve süresi somut olarak ortaya konmalıdır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yıkım ve yeniden yapım projeleri de bu maddenin uygulama alanına girer. Bu tür projelerde binanın tamamının boşaltılması gerektiğinden, kiracıların da sürece dahil edilmesi ve haklarının (varsa kira/taşınma yardımı gibi) ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Kiracının veya Eşinin Başka Konutu Olması
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352 (İlgili Kısım)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu sebebin uygulanabilmesi için üç şart birlikte gerçekleşmelidir: konutun gerçekten oturmaya elverişli olması, konutun aynı ilçe veya belde içinde bulunması ve kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmemiş olması. Kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken zaten biliyorsa, sonradan bu sebebe dayanamaz; çünkü kanun, kiraya verenin bilmediği ve sonradan öğrendiği bir durumu korumaktadır.
Sözleşmeye veya Komşuluk Kurallarına Aykırılık
Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, özen borcuna uymaması, komşuları sürekli ve ciddi biçimde rahatsız etmesi veya taşınmazı amacı dışında kullanması, somut olayın ağırlığına göre haklı bir tahliye veya fesih sebebi oluşturabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda genellikle önce yazılı ihtarla durumun düzeltilmesi istenir; ihtara rağmen davranış sürerse dava yoluna gidilebilir. Rahatsızlığın komşuluk hukuku bakımından da (gürültü, taşkınlık gibi) değerlendirilmesi gerektiğinde, bu konudaki genel ilkeler ve idari/hukuki başvuru yolları için ayrıca hazırladığımız rehbere başvurulabilir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Mümkün mü? Yaygın Bir Yanılgı
Bu, uygulamada çok sık karışan bir noktadır: 5 yılın dolması, tek başına bir tahliye sebebi değildir. 5 yıllık eşik, TBK m. 344/3’te düzenlenen ve kira bedelinin (kiracının çıkarılmasının değil) emsal ve hakkaniyet ölçütlerine göre yeniden belirlenmesini sağlayan kira tespit davasının koşuludur. 5 yıl dolduğunda ev sahibi kiracıyı çıkaramaz, sadece kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Kiracıyı gerçekten çıkarabilmek için yukarıda sayılan tahliye sebeplerinden birinin (ihtiyaç, 10 yıllık uzama süresi, tahliye taahhüdü gibi) ayrıca gerçekleşmiş olması gerekir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet, ancak kira ödemesiyle ilgisi olmayan başka bir kanuni sebebe dayanılarak. Kirasını düzenli ve eksiksiz ödeyen bir kiracı, kira borcu veya iki haklı ihtar gibi sebeplerle elbette çıkarılamaz ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, 10 yıllık uzama süresinin dolması, yazılı tahliye taahhüdü, esaslı tadilat veya kiracının/eşinin başka konutu olması gibi sebepler, kiracının kira ödemelerini düzenli yapmış olmasından tamamen bağımsız olarak işletilebilir. Bu nedenle “kirasını düzenli ödüyorum, hiçbir şekilde çıkarılamam” düşüncesi eksiktir. Ödeme düzeni sadece kira borcuna dayalı tahliye sebeplerini bertaraf eder, diğer sebepleri etkilemez.
Ev Sahibi Kiracıyı Doğrudan Çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Ev sahibi, kiracıyı kendi başına ve zorla çıkaramaz. Tahliye için kanuni bir sebep bulunmalı, usulüne uygun bildirim yapılmalı, gerekli süreler beklenmeli ve gerektiğinde dava açılmalı veya icra yoluna başvurulmalıdır. “Kirayı zamlı öde”, “çık”, “sözleşmeyi uzatmayacağım” gibi tek taraflı beyanlar, tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Kilit değiştirme veya eşyaları dışarı çıkarma gibi fiilî müdahaleler ise ev sahibi için ayrıca hukuki ve cezai risk oluşturur.
Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay/Hızlı Yolu Nedir?
Somut olaya göre değişmekle birlikte, uygulamada genellikle en hızlı sonuç veren yollar şunlardır:
- Yazılı tahliye taahhüdü varsa: taahhüt geçerliyse, süresi içinde icraya başvurmak çoğu zaman en hızlı yoldur,
- Kira borcu kesin ve tartışmasızsa: icra yoluyla tahliye (İİK m. 269/a), dava sürecine kıyasla genellikle daha kısa sürede sonuç verir,
- Taraflar anlaşabiliyorsa: arabuluculuk aşamasında bir çıkış tarihi ve varsa tazminat üzerinde uzlaşmak, dava sürecinden çok daha hızlıdır.
Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı veya 10 yıllık uzama süresi gibi sebepler, kanunda öngörülen bekleme süreleri (6 ay, 3 ay gibi) nedeniyle daha uzun bir zaman çizelgesi gerektirir.
Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi Ne Kadardır?
| Tahliye Sebebi | Bildirim / Bekleme Süresi |
|---|---|
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | Sözleşme türüne göre değişen 1 aylık dava açma süresi |
| Yeni malikin ihtiyacı | 1 ay içinde bildirim + 6 ay sonra dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava |
| İki haklı ihtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| 10 yıllık uzama süresi | İzleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
| Esaslı tadilat/yeniden inşa | Sözleşme türüne göre 1 aylık dava açma süresi |
Bu sürelere ek olarak, dava açılması gereken hâllerde mahkeme sürecinin (ortalama birkaç ay ile bir yıl arası) ve gerekiyorsa icra infaz sürecinin de hesaba katılması gerekir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Hayır, kural olarak çıkaramaz. TBK m. 347 açıkça, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini belirtir. Kiracı süresinde (sözleşme bitiminden en az 15 gün önce) yazılı bildirim yapmazsa, sözleşme kendiliğinden aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ev sahibi, 1 yıllık sözleşme bitti diye kiracıyı çıkarmak istiyorsa, yukarıda sayılan tahliye sebeplerinden birine (örneğin ihtiyaç) dayanmak ve o sebebin usulünü izlemek zorundadır.
Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?
Genellikle hayır. Tahliye davaları, özellikle ihtiyaç, esaslı tadilat veya iki haklı ihtar gibi ispat gerektiren sebeplerde, çoğu zaman birden fazla celse (duruşma) sürer; tanık dinleme, bilirkişi incelemesi veya belge tamamlama gibi işlemler süreci uzatabilir. Buna karşılık delillerin çok net ve tartışmasız olduğu, karşı tarafın esasa itiraz etmediği bazı dosyalarda (özellikle geçerliliği tartışmasız bir tahliye taahhüdüne dayanan davalarda) süreç daha hızlı ilerleyebilir; ancak “ilk celsede kesin sonuçlanır” şeklinde genel bir kural yoktur.
Kiracı Tahliye Davası Sırasında Evi Boşalttı, Ne Olur?
Kiracı, dava devam ederken taşınmazı gönüllü olarak boşaltırsa, tahliye talebi bakımından dava konusuz kalabilir; bu durumda mahkeme, esas hakkında karar vermeye gerek kalmadığına hükmedebilir. Ancak bu, davadaki diğer talepleri (örneğin birikmiş kira alacağı, tazminat, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi) ortadan kaldırmaz. Bu talepler ayrıca değerlendirilmeye devam eder. Ayrıca boşaltmanın hangi hukuki sebeple (örneğin bir ihtarname üzerine mi, yoksa mahkeme kararı beklenmeden mi) yapıldığı, TBK m. 355’teki yeniden kiralama yasağının uygulanıp uygulanmayacağını da etkileyebilir.
Kiracının Aleyhine Genişletilemeyecek Hakları
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 354
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bu, kiracıyı koruyan emredici bir hükümdür. Sözleşmeye “kiraya veren istediği zaman çıkarabilir” veya “kiracı hiçbir ihtar olmaksızın çıkmayı kabul eder” gibi kiracı aleyhine aşırı hükümler konulsa bile, bu hükümlerin geçerliliği tartışmalıdır ve kanundaki asgari korumanın altına düşülemez.
Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 355 (İlgili Kısım)
Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananı sözleşmenin bitiminden sonra aynı koşullarla eski kiracıdan başka birine kiralamak isterse, eski kiracının sözleşmeden doğan borçlarını da gözetmekle yükümlüdür. Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davranması halinde, kiracının en az bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteme hakkı vardır.
Bu hüküm, ev sahibinin “ihtiyaç” iddiasıyla tahliye alıp kısa süre sonra aynı evi başka birine kiralaması gibi kötüye kullanım durumlarını caydırır. Bu konudaki ayrıntılı süre ve şartları Ev Satılırsa İçindeki Kiracı yazımızda ele almıştık. İhtiyaç sebebiyle açılan davalarda ihtiyacın gerçekliği bu nedenle son derece önemlidir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
1 Eylül 2023’ten itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresi gibi sebeplere dayanan tahliye davaları dahil) dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması ve anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur; bu aşama atlanırsa dava usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından, davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesi belirli süreli mi, belirsiz süreli mi?
- Hangi tahliye sebebine (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar, 10 yıl, tadilat, başka konut, ihlal) dayanılıyor?
- Tahliye sebebi yazılı delille ispatlanabiliyor mu?
- Bildirim ve dava süreleri doğru hesaplandı mı, kaçırılmış mı?
- İhtarlar usulüne uygun ve yazılı mı?
- Tahliye taahhüdü gerçekten geçerli mi (yazılı, teslimden sonra, net tarihli)?
- İhtiyaç iddiası samimi ve zorunlu mu?
- Yeniden kiralama yasağı riski var mı?
- Zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlandı mı?
Kiracının tahliyesinde doğru sebebin seçilmesi, sürelerin eksiksiz işletilmesi ve yazılı şekil şartına uyulması, davanın sonucunu doğrudan belirler.
Sık Sorulan Sorular
Hangi özel duruma (kira ödememe, 10 yılın dolması, tahliye taahhüdü vb.) dayanmak istiyorsunuz?
Her tahliye sebebi farklı bildirim, süre ve dava usulüne tabidir; bu nedenle önce hangi sebebe dayanılacağının netleştirilmesi, izlenecek adımları ve gereken süreleri doğrudan belirler.
Ev sahibi hangi hallerde kiracıyı çıkarabilir?
İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresinin dolması, esaslı tadilat/yeniden inşa, kiracının/eşinin başka konutu olması ve sözleşmeye/komşuluk kurallarına aykırılık hallerinde çıkarabilir.
Kiracıyı tahliye etmek için hangi koşullar gereklidir?
Kanunda sayılan bir tahliye sebebinin gerçekten oluşmuş olması, gerekli yazılı bildirimin usulüne uygun yapılması, süreye uyulması ve gerekiyorsa dava veya icra yoluna başvurulması gerekir.
Kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet, kira ödemesiyle ilgisi olmayan başka bir kanuni sebebe (ihtiyaç, 10 yıllık uzama süresi, tahliye taahhüdü gibi) dayanılarak tahliye edilebilir; düzenli ödeme yalnızca kira borcuna dayalı sebepleri bertaraf eder.
Kiracıyı kesin tahliye etme sebepleri nelerdir?
En güçlü ve tartışmaya en az açık sebepler genellikle geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü ile kesin ve tartışmasız kira borcu temerrüdüdür; bunun dışında ihtiyaç ve 10 yıllık uzama süresi de doğru usulle işletildiğinde kesin sonuç verir.
Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu nedir?
Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü veya tartışmasız bir kira borcu varsa icra yoluyla tahliye genellikle en hızlı sonuç verir; taraflar anlaşabiliyorsa arabuluculukta uzlaşma da hızlı bir çözümdür.
5 yılını dolduran kiracının tahliyesi mümkün mü?
Hayır, 5 yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir; bu eşik kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlayan kira tespit davasına ilişkindir. Kiracıyı çıkarmak için ayrıca bir tahliye sebebinin (ihtiyaç, 10 yıllık uzama süresi gibi) gerçekleşmesi gerekir.
Ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi ne kadardır?
Sebebe göre değişir: yeni malik ihtiyacında 1 ay bildirim + 6 ay bekleme, 10 yıllık uzama süresinde 3 ay önceden bildirim, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtarda ise 1 aylık dava açma süresi uygulanır.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, kural olarak çıkaramaz; kiracı süresinde bildirim yapmazsa sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Çıkarma ancak kanunda sayılan bir tahliye sebebinin usulüne uygun işletilmesiyle mümkündür.
Tahliye davası ilk celsede biter mi?
Genellikle hayır; çoğu tahliye davası birden fazla duruşma ve bazen bilirkişi incelemesi gerektirir. Delillerin çok net olduğu istisnai dosyalarda süreç daha hızlı ilerleyebilir.
Kiracı tahliye davası sırasında evi boşalttı, ne olur?
Tahliye talebi konusuz kalabilir; ancak birikmiş kira alacağı, tazminat ve yargılama giderleri gibi diğer talepler ayrıca değerlendirilmeye devam eder.
Yazar Hakkında
Bu içerik, Av. Melisa Ezgi Aslan tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347, 350, 351, 352, 353, 354, 355 ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B hükümleri ile ilgili Yargıtay içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Kiracının tahliyesi şartları hakkında detaylı ve dosyanıza özel bilgi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Av. Melisa Ezgi Aslan, İzmir merkezli hukuk hizmetlerinin yanı sıra Konak, Karşıyaka, Bornova, Buca, Bayraklı, Çiğli, Gaziemir ve Karabağlar ilçelerinde kira hukuku ve kiracı tahliyesi davaları alanında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.